Участок без подряда что это такое

Что такое участок без подряда?

Решив переехать на постоянное место жительства за город, многие задаются вопросом – что лучше приобрести, участок, уже отданный кому-то из компаний на застройку, или участок для самостоятельного строительства.

Последний носит название участка без подряда, первый – с подрядом. И тот, и другой имеют свои преимущества и недостатки.

Участок без подряда – что это такое? Без подряда означает отсутствие прав подрядчика на землю и обязательств по возведению жилых объектов.

Обычно в коттеджных посёлках один застройщик занимается возведением однотипных домов, после строительства или до продавая их покупателям.

Однако иногда часть территории выбрасывается на реализацию сразу в виде земли без имеющихся на ней недвижимых капитальных объектов.

Участок с подрядом

Чтобы понять привлекательность того или иного объекта, нужно разобраться с тем, что такое участок с подрядом и без подряда.

Подряд в данном контексте предполагает обязательство конкретной строительной компании по возведению домов на территории посёлка. По сути покупатели в этом случае также покупают пустую землю, но имеют обязанность по заключению договора подряда с конкретной фирмой-застройщиком. Тот в свою очередь предлагает на выбор несколько однотипных проектов домов и приступает к строительству.

При покупке участка с подрядом возведение дома осуществляется за счёт средств владельца земли.

То есть платить за строительство дома приходится ее будущему жильцу, застройщик не вкладывает в него свои деньги. Такой способ застройки продиктован и отчасти эстетическими критериями.

Если дома в посёлке строит один застройщик, они будут иметь одинаковый стиль, не выглядеть разносортно, отчего общий вид посёлка будет более привлекательным для новых покупателей.

Прежде чем покупать участок земли с подрядом, рекомендуется:

1. Проверить застройщика на регистрацию в налоговых органах.
2. Внимательно изучить проект строительства.
3. Заключить договор подряда и страхования.

Таким образом Вы сможете себя обезопасить от недобросовестных действий со стороны нерадивого застройщика. Если в посёлке уже есть какие-то построенные этим застройщиком дома, это будет являться доказательством его честности.

Плюсы и минусы подряда

Дом строится с коммуникациями, а значит заниматься вопросами их подведения Вам не потребуется. Застройщик самостоятельно также будет заниматься закупкой строительных материалов, получением всех разрешений.

Кроме того можно отметить следующие плюсы такой покупки земли:

1. Не нужно заниматься сбором документации и строительными работами.
2. Облагорожена территория.
3. Есть вся необходимая инфраструктура.
4. Наличие общей архитектурной концепции.

Однако, следует учитывать, что такая земля с подрядом будет гораздо дороже, чем земля без подряда. В общую цену застройщик будет закладывать свою прибыль и потенциальные риски.

Вы не сможете контролировать ход работ, особенно качество используемых материалов. Застройщик вполне может пытаться экономить на стоимости материалов для завышения собственной прибыли.

С таким домом также придётся забыть об индивидуальности. Он будет типовым, иногда таким владельцам домов даже запрещают ставить заборы или ярко облагораживать придомовую территорию.

Участок без подряда

Что значит участок без подряда, частично мы уже коснулись рассмотрения этого вопроса. Без подряда означает отсутствие договора с подрядчиком как потенциальным застройщиком территории.

То есть строить дом придётся самому владельцу или нанимать при желании любую понравившуюся ему компанию-застройщика.

Далеко не каждый участок без подряда имеет подведённые коммуникации и готов к возведению дома.

В 2023 году в Подмосковье, к примеру, 70 % всех загородных объектов были отнесены именно к участкам без подряда. Такие земли имеют особую привлекательность из-за низкой стоимости.

Все такие земли без подряда делят на две группы:

1. С коммуникациями.
2. Без коммуникаций.

Участки без коммуникаций стоят дешевле, но создают особые трудности в части их подведения. Для этого требуются не только большие финансовые вложения, но и многочисленные разрешения.

Газ нужно откуда-то тянуть, то есть рядом в ближайшем доступе должна быть газовая труба. Если труба отсутствует, придётся долго и сложно убеждать местную администрацию в необходимости подведения газа к данной территории.

Водопровода не будет центрального, отчего качество воды может быть значительно хуже. Канализацию также придётся организовывать самостоятельно и регулярно ее обслуживать, что будет требовать дополнительных финансовых затрат.

Электричество, как правило, на таких территориях присутствует, ведь все земли оснащены фонарями для использования в темное время суток. При отсутствии газа отапливаться электричеством в частном доме очень дорого.

Плюсы и минусы земли без подряда

В регионах граждане чаще приобретают земли с подрядом, а в Москве и Подмосковье – без подряда. Все это объясняется высокими ценами на землю и недвижимость в столице и ее окрестностях.

Участок земли без подряда приобретается через договор купли-продажи без какой-либо юридической ответственности сторон.

Таким образом можно купить «кота в мешке», но плюсы у такой сделки все же имеются. К ним, в частности, относятся:

1. Привлекательная цена – можно сэкономить до 30% от стоимости.
2. Выбор индивидуальной постройки – можно воплотить в жизнь любой смелый проект.
3. Хороший вид инвестирования – можно купить участок и отложить строительство дома на более привлекательное время или другой сезон.

Получить доход можно и с последующей перепродажи такой земли. Можно купить недорого участок в небольшой застройке и дождаться бурного развития строительства и заселения. После этого цена земли значительно возрастёт, на чем можно будет заработать.

Такой вариант приобретения земли подойдёт для тех, кто не имеет большого количества свободных денежных средств. Ведь при покупке участка с подрядом застройщику придётся оплатить полную сумму сделки по строительству дома, и это не считая цены покупки самой земли.

Здесь же можно попридержать деньги. Сначала покупатель вкладывается в землю, и только потом он начинает заниматься строительством дома.

Без подрядные участки часто находятся на глухих и заброшенных территориях. Нужно быть готовым к тому, что там может не быть инфраструктуры, дорог, школ, остановок общественного транспорта, больниц. Порой жизнь в таком доме будет обходиться еще дороже, чем в доме, относящемся к централизованной постройке посёлка.

Может не быть управляющей компании, обслуживающей улицы с домами. Чистить дороги зимой, вывозить мусор жильцам таких домов придётся самостоятельно.

Риски приобретения участка без подряда

Покупка участка без подряда – рискованное предприятие. Часто мошенники перепродают один участок по два или три раза, получая с каждой сделки крупную сумму.

Нужно уделить внимание тому, что подписание договора купли-продажи не является гарантией законности сделки. Сделку нужно в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре.

Сам участок тоже нужно тщательно проверять, его техническую документацию. Каждый участок земли должен иметь свой вид разрешённого использования, нарушать который нельзя. К примеру, если земля относится к лесному или водному фонду, построить на ней жилой дом будет невозможно. Нужно чтобы участок имел назначение для ИЖС.

Также требуется проверить наличие коммуникаций и возможности их подведения к объекту. Под землёй могут идти важные газопроводы или водные магистрали, телефонные кабели или иные сети. В результате этого строить что-то над ними будет запрещено законодательством. Такой дом может подлежать сносу, а владелец подвергнут штрафным санкциям.

Лучше всего перед покупкой обратиться за помощью к профессиональным юристам или даже привлечь их для оформления сделки. Таким образом можно будет избежать всех связанных со сделкой рисков.

Участок земли без подряда представляет собой земельный надел, на который отсутствуют обязательства со стороны застройщика на возведение капитального строения. Такой участок по сути никто не обязан застраивать.

Однако приобретается он все равно под строительство дома, поэтому, если через 3 года никакие строительные работы на нем не будут начаты, его могут изъять из владения.

Покупать участок без подряда выгоднее, чем с подрядом, в том числе и в качестве инвестиционного проекта на будущее.

Участок без подряда — плюсы и минусы покупки

Приобретая участок с подрядом, покупатель точно уверен, что ему не придется самостоятельно решать проблемы с подводом коммуникаций или разбираться с недобросовестными строителями. Все эти дела решает подрядчик. Но и тип сооружения, которое будет возведено на участке, также устанавливает подрядчик. У покупателя не будет возможности выбрать домик по своему вкусу. Такой вариант сделки будет удобным, если у покупателя нет свободного времени заниматься проблемами строительства и контролировать строительный процесс, и нет особых пожеланий в планировке дома.

Покупка участка без подряда более выгодна по цене, и очень часто люди приобретают участки без определенной цели, по принципу «чтобы был», с возможной продажей впоследствии или для того чтобы подарить кому-то. И тогда уже новый хозяин решит, какой тип сооружения будет возводиться и на каких условиях.

Варианты продажи земельных участков

Сравнительно недавно на рынке загородной недвижимости получили применение и распространение такие понятия, как участки с подрядом и участки без подряда.

Подряд, или договор подряда, ─ это сделка, по условиям которой подрядчик (или одна сторона) берет на себя обязательство выполнить определенные виды работ по заданию заказчика (другой стороны) и сдать ему их результат. Заказчик же обязуется принять и оплатить результат работы. Договор подряда – одно из старейших гражданско-правовых соглашений. Известен он был еще римскому праву и рассматривался как разновидность договора найма.

Эти термины вошли в обиход с подачи застройщиков коттеджных поселков. Их значение достаточно простое. Купить участок с подрядом ─ обозначает то, что при сделке купли-продажи заключается обязательный дополнительный документ – договор с застройщиком (продавцом участков в данном поселке) на строительство здания по его проекту и архитектурному плану его же силами. Оплата на строительство поступает от покупателя.

Это новшество появилось на рынке загородной недвижимости всего несколько лет назад. Еще сравнительно недавно продажа земельных участков по всем регионам совершалась без подряда. Человек приобретал участок и занимался строительством дома на нем самостоятельно. Выбирал проект по своему вкусу, закупал необходимые для застройки материалы, нанимал строителей и лично контролировал процесс. Сам решал и проблемы с подводом коммуникаций к участку. Этот подход долгое время считался единственным и был всем очень привычен, поэтому люди, которые впервые за долгое время решили приобрести землю, несколько теряются в выборе. Что значит участок с подрядом и участок без подряда, какой вариант выбрать?

Участок с подрядом — в чем суть

Что значит приобрести участок с подрядом и чем оборачивается такая сделка для покупателя, стало понятно, когда компании-застройщики стали массово отказывать заказчикам в приобретении участка без подряда в коттеджном поселке. Объясняли они это тем, что необходимо соблюдать архитектурный план и общий стиль поселка от проекта домов до благоустройства общей территории. По словам девелоперов, это нужно для более благородного внешнего вида поселка в целом и придания ему статуса элитного. Чтобы поселение выглядело более солидным по сравнению с обычными дачными и садоводческими товариществами.

Участок на условиях без подряда

Что такое участок без подряда? По сути, это возвращение к традиционному варианту проведения сделок купли-продажи земли. Приобретая земельный участок, покупатель получает возможность строить выбранный дом в любом поселке, без условностей, которые ранее устанавливал подрядчик. Помимо этого, как выяснилось вследствие подсчетов, на строительство с подрядом уходит больше затрат, так как в стоимость таких участков продавец включает солидную переплату, дабы подстраховать себя (медленная продажа, например). По сути, приобретая участок с подрядом, покупатель оплачивает часть другого участка, который принадлежать ему никогда не будет.

Если не пользоваться дополнительными услугами, можно существенно сэкономить. Ведь застройщик не будет прицениваться при закупке стройматериалов. Он просто купит все необходимое в том месте, где быстро и удобно, и включит стоимость в счет заказчика.

Преимущества и недостатки

1. Несомненно, помимо приобретения участка без дополнительных предложений покупатель в равной степени приобретает целый ряд преимуществ:
2. Нет необходимости в застройке участка и нет ограничений в сроках начала и окончания строительства. Владелец может и вовсе ничего не строить, законсервировав участок под перепродажу.
3. Возможность построить дом по собственному вкусу, а не по однотипному проекту, предоставленному подрядчиком и составленному архитектором поселка.
4. Покупатель может осуществлять строительство поэтапно, исходя из своих финансовых возможностей, выбирая наиболее выгодные стройматериалы как в ценовом эквиваленте, так и исходя из практичности их использования в дальнейшем.

Есть и недостатки такой сделки

1. Необходимость дополнительных затрат после приобретения участка.
2. Стройка может затянуться на неопределенное время.
3. Владельцу долгое время придется жить «на стройке», детально контролируя ее процесс и график выполнения работ.

Участок без подряда с коммуникациями

Прежде чем приобрести участок без подряда, стоит задать себе вопрос: «нужно ли покупать участок с коммуникациями?». Приобретение участка, к которому уже подведены все инженерные сети – это выгодное вложение средств, так как не всегда все может быть гладко в этой отрасли. Владельцы «голых» земных участков, планирующие строительство дома или коттеджа, довольно часто сталкиваются с рядом проблем при проведении инженерных работ. Нередко бывает так, что заказчик получает отказ от компаний, занимающихся прокладкой коммуникаций. Причины здесь могут быть разными. Самая распространенная – отдаленность основной ветки тех или иных коммуникаций. При таких обстоятельствах владельцу участка приходится приложить немало усилий, чтобы добиться желаемого результата.

При покупке участка с подрядом, во избежание неприятных инцидентов между застройщиком и заказчиком, возникших на почве недопонимания, важно перед вкладыванием личных средств во столь недешевую покупку заключить предельно ясный и точный договор с застройщиком. В договоре стоит уточнить сроки строительства, сроки подвода коммуникаций (если таковых нет на участке), максимально подробно описать все сооружения, которые будут возводиться на данной территории.

Поэтому, прежде чем приобретать земельный участок на условиях без подряда, стоит внимательно изучить условия предлагаемого компанией договора купли-продажи.

Что такое участки без подряда и с подрядом?

Земельный участок без подряда является неофициальным понятием, которое подразумевает возведение на предоставленном наделе частного дома по собственному усмотрению и проекту. В этом случае владелец участка возводит частный дом без участия застройщика, и обязан соблюдать только законодательные стандарты и правила.

Что такое участки с подрядом

Гражданское законодательство определяет подряд как одну из разновидностей сделок, при которых по заданию заказчика выполняются определенные работы (в том числе комплекс работ по возведению частного дома). Приобретение надела с подрядом подразумевало следующие условия:

1. предприятие-застройщик выкупало у муниципальных органов определенные территории, на которых планировалось возведение домов по единому проекту или с соблюдением общих правил;
2. граждане могли приобрести землю на указанных территориях только при одновременном заключении договора подряда с застройщиком, что существенно повышало общую стоимость земли и будущей недвижимости;
3. поскольку земля фактически находилась в собственности застройщика, без заключения договора подряда на возведение дома получить участок было невозможно.

Данная форма сделки с землей имела ряд преимуществ и недостатков. Ключевым достоинством участка с подрядом являлось выполнение всех работ в рамках единого договора, после чего гражданин приобретал не только право собственности на землю, но и новый дом. Возведенное жилье соответствовало типовому проекту указанного застройщика, подчинялось общему архитектурному замыслу в пределах квартала или населенного пункта. Все работы выполняются на условиях «под ключ», а граждане могут самостоятельно оформлять лишь внутренне пространство частного дома.

В состав основных недостатков такого варианта приобретения земли входят:

• существенно увеличенная стоимость земли и недвижимости, поскольку застройщик фактически диктовал ценовые условия сделки и контролировал ход выполнения всех строительных работ;
• граждане не могут самостоятельно заключать договор на возведение дома или использовать иной архитекторский проект, отличающийся от условий застройщика;
• гражданам приходится соблюдать сроки возведения недвижимого объекта, которые зафиксированы в договоре подряда (если одновременно застраивается вся территория, сроки завершения работ могут значительно затягиваться);
• при оформлении участка в собственность граждане вынуждены оплачивать застройщику и стоимость будущей недвижимости, а при банкротстве строительной организации несли риск потери вложенных денежных средств.

Учитывая указанные риски, приобретение участков с подрядом в настоящее время существенно утратило свою популярность. Застраховаться от потери инвестированных средств можно лишь тщательной проверкой договора и финансового состояния застройщика, для этого целесообразно обратиться к профессиональному юристу. Для максимальной гарантии безопасности сделки добросовестные застройщики оформляют договоры страхования гражданской ответственности, что позволяет гражданам вернуть вложенные деньги за счет страховых компаний.

Что такое участки без подряда

Застройщики или иные правообладатели могут продавать участки гражданам и без одновременного оформления договора подряда. В этом случае никаких обязательств по возведению частного дома силами конкретного застройщика не возникает, граждане сами определяют сроки работ и способ строительства.

К основным преимуществам такого способа получения земли можно отнести:

1. возведение индивидуальных домов может осуществляться собственными силами или любой сторонней организацией, что существенно снижает сумму расходов на проведение работ;
2. граждане не должны соблюдать единство архитекторского проекта на территории населенного пункта, допускает выбор любого частного или заказанного техпроекта;
3. граждане имеют возможность сами определять продолжительность работ, которая будет зафиксирована в рамках самостоятельного договора со сторонней организацией;
4. граждане, купившие участок без подряда, практически устраняют любые риски потери денежных средств – нанятому подрядчику оплачивается только аванс, тогда как окончательный расчет производиться после фактического завершения строительства.

Возможность повлиять на срок завершения работы и контролировать все расходы на приобретение стройматериалов обуславливают популярность такого варианта оформления прав на землю.

Порядок закрепления прав на земельный надел, с подрядом или без него, практически не содержит различий – на участок изготавливается межевой план, оформляется договор купли-продажи, после чего происходит регистрационная процедура в службе Росреестра. Тем не менее, при продаже участка с подрядом, подписание заказчиком договора купли-продажи на землю будет зависеть от одновременного оформления подрядного соглашения с перечислением денежных средств.

Поскольку в законодательных актах напрямую отсутствует норма о приобретении участка с подрядом, застройщики фактически вправе включать в договоры любые условия по собственному усмотрению. Например, крайне нежелательно подписывать договор на приобретение земельного надела с подрядом при полной предоплате за выполнение работ. При покупке земли без подряда в договоре определяется только цена самого участка, стоимость иных работ или услуг не является предметом сделки.

Подрядное соглашение не подлежит регистрации в службе Росреестра. По этой причине покупка надела с подрядом может осуществляться двухэтапной регистрацией – сначала в отношении договора на землю, а затем на объект недвижимости, введенный в эксплуатацию. Также стороны вправе оформить договор с одновременной регистрацией прав на землю и возведенное здание сразу после подписания акта о вводе в эксплуатацию.

7 рисков покупки участка под строительство дома

Участок без подряда — это надел земли, на котором собственник вправе возводить частный дом по собственному усмотрению и проекту с соблюдением законов и необходимых стандартов. Владелец участка без подряда сам определяет сроки работ и способ строительства, может делать это своими силами или с привлечением любой сторонней фирмы. Этот подход существенно снижает сумму расходов на проведение работ и дает свободу выбрать архитектурное решение. Однако покупка земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — сделка, связанная с решением непростых вопросов.

Эксперты рассказали, с какими сложностями могут столкнуться покупатели участка без подряда и как их избежать.

Ошибки в кадастровом плане

Случается, что площадь или расположение участка на местности не соответствует указанным в документах. «Нередко положение дел усугубляется тем, что границы соседних участков накладываются друг на друга. Это наиболее частая неприятность, с которой приходится иметь дело при покупке земли (90% среди всех ошибок)», — рассказала начальник отдела направления «Загородная недвижимость» риелторской компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова. Однако, по ее словам, если вы уже купили такой участок, то можно подписать акт согласования границ с соседями (с проведением нового межевания) или установить новые границы участка в судебном порядке.

Читайте также:

Отсутствие границ

Еще один риск — покупка участка без определенных границ. «Риск неразмежеванных участков (то есть без определенных границ) в том, что они могут оказаться меньшей площади, чем указано в документах. «В пример можно привести случай, когда покупатель заплатил за участок 12 соток без межевания, но по факту выяснилось, что каждый из двух соседей присоединил по полсотки от его участка себе. В итоге вместо 12 соток на бумаге остается лишь 10 соток в реальности. Зачастую в таких случаях с соседями возникают споры по поводу площади, доходящие до судебных разбирательств. Кроме того, по современным правилам участки без межевания нельзя поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности», — комментирует эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.

Чтобы избежать подобного риска, перед покупкой земли необходимо убедиться, проведено ли межевание и нанесены ли границы на кадастровую карту, отметила эксперт. Она подчеркнула: если выяснится, что участок не размежеван, то рекомендуется предложить продавцу провести межевание до сделки, либо — в случае отказа — отказаться от покупки.

Запрещенное назначение

Другой риск — купить участок с неверным видом разрешенного использования. Если человек покупает землю под строительство, то это должны быть земли определенных категорий с необходимым разрешенным использованием.

«Самый походящий вариант вида разрешенного использования для строительства дома так и называется — «для индивидуального жилищного строительства». На землях с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных, объяснил юрист, руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Если назначение — «ведение садоводства», то участок предназначен для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые, отметил юрист. Но, например, лесные земли находятся в федеральной собственности и приватизации не подлежат. Строительство дома на них незаконно», — резюмировал Баранов.

Подземные коммуникации

Другим риском покупки участка под строительство является наличие подземных коммуникаций. К примеру, вы можете случайно приобрести землю, под которой проходит газовая труба или водопровод. «Это может стать причиной для запрета на строительство дома. Чтобы избежать таких сюрпризов, перед тем как приобретать дом, стоит провести геологоразведку участка или обратиться в градостроительный департамент и узнать, есть ли под землей подобные коммуникации. Также можно пообщаться с соседями, которые могут знать о наличии под землей каких-то коммуникаций», — советует Максимова из «Инкома».

Отсутствие коммуникаций

Еще один большой риск — это остаться без коммуникаций. «Чаще всего застройщики обязуются подвести коммуникации — электричество, магистральный газ, водоснабжение. Однако в дешевых проектах девелоперы этого не делают. Поэтому необходимо проверить технические условия. Если вы оговорили покупку участка с электричеством, стоит не только по документам, но и вживую убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений», — советует эксперт «Инкома».

Читайте также:

Личность продавца и обременения

Любое обременение (арест, договор аренды, сервитут и т. п.) может сделать невозможным использование земли или сильно его ограничить. «К примеру, при покупке участка, обремененного правами третьих лиц (договор аренды), есть риск перехода к покупателю всех прав и обязанностей предыдущего собственника-арендодателя. Чтобы оградить себя от покупки участка с обременением, необходимо отдельно указать в договоре купли-продажи пункт, где продавец гарантирует отсутствие подобных обременений. В этом случае у продавца будет возможность потребовать компенсации убытков или добиться расторжения договора», — комментирует Анна Почикаева.

Необходимо проверить самого продавца на отсутствие у него и его супруга признаков банкротства (желательно также проверять организации, в которых они занимают управляющие должности). «Делается это путем анализа возбужденных исполнительных производств на человека, поиска судебных дел с его участием и, самое главное, поиска возбужденных дел в арбитражном суде о его банкротстве. Все указанные данные доступны и находятся в открытом доступе», — отметил руководить юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Читайте также:

Ипотечные риски

Вы можете взять ипотеку на строительство дома под льготную ставку до 8% годовых и построить дом на своей земле. Но в этом случае есть риск затягивания сроков строительства. «Строить можно как с подрядчиком, так и без него. Отличаются немного срок строительства дома и схема выдачи денег траншами . Если вы строите дом самостоятельно, без подрядной организации, есть риск затягивания сроков. Если что-то пойдет не так, вам придется искать новых строителей, например, а время идет. У вас есть всего год, чтобы отчитаться перед банком, что вы построили дом. Если вы не успеваете в этот срок, то банк увеличит вам ставку до рыночной (примерно 12%) и не выведет из кредита вашего поручителя», — пояснила юрист Анна Писанкова .