Что нужно для разрешения на реконструкцию?
Данная статья может быть полезна собственникам зданий, юристам, представителям управляющих и эксплуатирующих организаций, а также проектировщикам, разрабатывающим проектную документацию на реконструкцию зданий.
«Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов»
Таким образом, как для жилых, так и для нежилых зданий, под реконструкцию попадают:
- Любые виды строительных работ, связанные с изменением общей площади, этажности и высоты объекта, выражающиеся в виде пристройки помещений к зданию и/или надстройки этажей;
- Замена или восстановление демонтированных ранее несущих конструкций здания.
При этом, согласно определению, замена отдельных элементов несущих конструкций реконструкцией не является, и замену отдельных элементов в большинстве случаев следует относить, например, к капитальному ремонту.
Более того, к реконструкции также следует относить менее очевидные вещи. Например:
- Переоборудование не эксплуатируемого чердака (или подвала) в эксплуатируемый, поскольку при этом общая площадь чердака (подвала) должна быть включена в общую площадь здания, что повлечет увеличение последней;
- Устройство дополнительных ярусов (условно: антресолей) внутри здания площадью более 40% от этажа, поскольку при этом данное пространство считается этажом и общая этажность здания увеличивается.
- Изменение конфигурации и геометрии кровли, если при этом изменяются высотные отметки и общая высота здания.
«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей».
Градостроительный кодекс РФ гласит, что реконструкция объектов капитального строительства в общем случае, то есть всегда, осуществляется строго на основании выданного разрешения на реконструкцию. (п. 2, статья 51, ГрК РФ). При этом, отдельным пунктом 17 статьи 51 предусмотрены случаи, в которых разрешение не требуется.
Таким образом, проще перечислить именно ситуации, когда получение разрешения на реконструкцию не требуется:
- ОБЪЕКТЫ ИЖС
Реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требует разрешения (пункт введен ФЗ №340 от 03.08.2018)
- НЕ КАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ
Реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не требует разрешения.
- САДОВЫЕ ОБЪЕКТЫ
Реконструкции жилого дома, гаража, хозяйственных построек на садовом земельном участке, при отсутствии предпринимательской деятельности на данном участке, не требует разрешения.
- ИНЫЕ СЛУЧАИ
Изменения объекта, не затрагивающие конструктивные характеристики надежности и безопасности, а также не превышающие предельные параметры строительства, не требуют разрешения.
В зависимости от объекта, а также от субъекта РФ, в котором объект располагается, выдача разрешений на реконструкцию, также как разрешений на строительство объектов капитального строительства, осуществляют уполномоченные:
- Федеральный орган исполнительной власти;
- Орган исполнительной власти субъекта РФ;
- Орган местного самоуправления;
- Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом»;
- Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос».
Комитет государственного строительного надзора города Москвы (МосГосСтройНадзор)
> В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Главное управление государственного строительного надзора Московской области
Для получения разрешения на реконструкцию здания требуется подача соответствующего заявления на выдачу разрешения.
Заявление подается в электронном виде в разделе на сайте mos.ru (в Москве) или на сайте uslugi.mosreg.ru (в Мос. Обл.)
Срок оформления разрешения – 5 рабочих дней.
Стоимость услуги — бесплатно.
Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдан в службе «одного окна» при наличии доверенности от заявителя на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.
В качестве заявителей могут выступать застройщики — физические лица, в том числе зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, обеспечивающие на принадлежащих им земельных участках строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Основной перечень документации, необходимой для обращения за выдачей разрешения на реконструкцию:
- ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка;
- Проектная документация на реконструкцию, зарегистрированная на портале ИАИС ОГД;
- Результаты инженерных изысканий, в том числе отчет по техническому обследованию здания;
- Положительное заключение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, если указанные документы подлежат экспертизе;
- Сведения об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;
- Архитектурно-градостроительные решения (АГР);
- Cвидетельство об утверждении АГР (архитектурно-градостроительного решения объекта);
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при необходимости отклонения);
- Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства;
- Решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (при реконструкции многоквартирного дома);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя;
- Заявление на выдачу разрешения;
Осуществление реконструкции без предварительного получения разрешения (в случаях, когда получение разрешения необходимо) влечет за собой предусмотренные законодательством санкции (см. КоАП РФ Статья 9.5).
- Административный штраф;
- Приостановка деятельности юридического лица;
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Контроль за самовольным строительством и реконструкцией в Москве выполняет Департамент Городского Имущества (ДГИ), а именно Государственная инспекция по недвижимости.
Тем не менее, той же самой Статьей 222 ГК РФ установлено, что даже самовольный объект может быть узаконен и сохранен при одновременном соблюдении следующих условий:
- Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- Если на день обращения в суд постройка (в т.ч. реконструированный объект) соответствует установленным требованиям;
- Если сохранение постройки (реконструированного объекта) не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольно реконструированный объект, сохранить его и зарегистрировать на него право собственности потребуется в судебном порядке доказать соответствие объекта строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
При этом, подобным доказательством может являться только официальный документ (Заключение о соответствии), подготовленное специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски.
Любому бизнесу необходимо развиваться. Особенно, когда бизнес и его прибыль напрямую связаны с объектами недвижимости. Будь то производство, склад либо аренда недвижимости — каждый квадратный метр способен принести дополнительный доход. Отсюда и возникает необходимость увеличения площадей и, соответственно, реконструкция здания.
Конечно, получение разрешение на реконструкцию нельзя назвать элементарной задачей.
Во-первых, это единственный законный путь и полученное разрешение является гарантом отсутствия претензий со стороны государства.
Во-вторых, данный процесс, на самом деле, вполне понятный и логичный, если постараться в нем разобраться.
Ниже перечислены основные технические моменты, с изучения которых рекомендуется начать развивать идею реконструкции Вашего здания:
- ШАГ 1. ГПЗУ
На первом этапе следует изучить отраженные в ГПЗУ предельно допустимые параметры строительства — максимальные высота, этажность, общая площадь, площадь застройки — предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). От этого зависит крайне важный вопрос, потребуется ли получать разрешение на отступление от предельных параметров.
- ШАГ 2. ОБСЛЕДОВАНИЕ ЗДАНИЯ
Второй шаг — обследование здания с подготовкой Технического Заключения. Важно понимать допустимость, безопасность, а также техническую возможность проведения реконструкции исходя из текущего состояния и несущей способности конструкций. Более того, данный документ потребуется и для разработки проекта, и для получения разрешения.
- ШАГ 3. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ
В случае наличия технической возможности реконструкции, переходим к разработке полного комплекта проектной документации и инженерных изысканий. Перечень необходимых разделов проекта определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
- ШАГ 4. АЛЬБОМ АГР
Наконец, стоит подготовить альбом архитектурно-градостроительных решений (АГР), отражающий изменения наружного архитектурного облика здания в формате «до» и «после» реконструкции с целью согласования и утверждения в Комитете Архитектуры. Свидетельство об утверждении АГР также потребуется для получения разрешения на реконструкцию.
Разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимые документы, объекта капитального и линейного
Реконструкция нежилого здания – сложный процесс, регулируемый государством. Для его осуществления необходимо получить разрешение, а для этого – подать соответствующие документы.
Чтобы вы не запутались во всех юридических и технических тонкостях, мы подготовили для вас полезную статью. Из нее вы узнаете, как получить разрешение на реконструкцию и из каких этапов она состоит.
Суть реконструкции нежилого здания
Реконструкция нежилого здания ─ это комплекс работ по замене тех или иных параметров строения (к примеру, добавление нескольких этажей) или же восстановлению его несущих опор.
Перепланировку и реконструкцию нежилого здания нельзя назвать тривиальной задачей. Во-первых, на руках должен быть план земельного участка.
Затем требуется подготовка проектной документации и её экспертиза, что может отнять довольно много времени.
Когда нужные документы собраны и утверждены, вам следует получить разрешение на проведение работ. Только после этого можно приступать к реконструкции.
Когда все планируемые работы по реконструкции и ремонту нежилого здания будут закончены, вы обязаны провести кадастровые работы и подготовить документы, позволяющие ввести строение в эксплуатацию. Затем проводится кадастровый учёт изменений.
Стоит помнить, что несоблюдение правил реконструкции здания может обернуться административным наказанием.
Получение разрешения на реконструкцию нежилого здания
Перечень нормативов, которые необходимо соблюдать при проведении реконструкции нежилого здания, содержится в Градостроительном кодексе. Фактически такой вид работ выступает одной из форм строительства.
Именно поэтому в большинстве статей Градостроительного кодекса реконструкция следует в правовой норме сразу за термином «строительство» (ст. 36, 38, 40, 46, 46.2, 48, 49, 51, 52, 54, 55, 55.5 ГрК РФ).
- Кроме того, на территории каждого субъекта Российской Федерации согласно нормам Градостроительного кодекса действуют собственные административные регламенты, которыми определяется порядок согласования реконструкции нежилых зданий или их отдельных помещений.
- Как гласит ГрК РФ, застройщик имеет право приступать к реконструкции объекта капитального строительства только в том случае, если у него имеется официальное разрешение на осуществление такого рода работ.
- Для этого он должен получить специальный документ, подтверждающий, что проект на реконструкцию нежилого здания отвечает требованиям, установленным:
- Градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (не требуется в ситуации, когда согласно стандартам Градостроительного кодекса нет необходимости в том, чтобы составлять проекты планировки и межевания территории) при проведении реконструкции объекта капитального строительства, не относящегося к числу линейных.
- Проектом планировки территории при условии, что выдаётся разрешение на строительство линейного объекта, размещение которого не предполагает формирования земельного участка, или же допускается разместить объект капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешённым использованием и ограничениями согласно земельному и иному законодательству РФ. Получив данное разрешение, застройщик может проводить работы по перестройке сооружения.
Для оформления реконструкции нежилого здания требуется получить разрешение на проведение работ. Данный документ должен содержать:
- ФИО гражданина, который подал заявление на получение разрешения.
- Полное наименование организации, если заявление на получение разрешения поступило от юридического лица.
- Дату, в которую был подписан документ.
- Порядковый номер документа. Этот номер присваивается организацией, выдавшей документ.
- Наименование объекта, отвечающее утверждённой застройщиком или заказчиком проектной документации.
- Адрес, по которому располагается подлежащее реконструкции здание.
- Дату, в которую был выдан градостроительный план земельного участка, номер плана и организацию, которая его выдала.
- Срок, на протяжении которого разрешение на работы по реконструкции является действительным.
Кроме того, документ с разрешением на реконструкционные работы должен быть подписан уполномоченным сотрудником и иметь печать организации, которая его выдала.
Если в документе не имеется одного или нескольких пунктов, перечисленных выше, он считается недействительным.
Согласно принятому законодательству разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо получать в органе местного самоуправления, по месту расположения земельного участка (ч. 5, 6 ст. 51 ГрК РФ).
Законом предусмотрен ряд ситуаций, когда разрешение на реконструкцию не является обязательным. Так, вам не придётся подавать заявление, если вы собираетесь реконструировать:
- объекты индивидуального жилищного строительства;
- объекты, не относящиеся к категории капитальных;
- нежилые здания и их отдельные помещения при условии, что планируемые изменения не повлияют на конструктивные характеристики, определяющие надёжность и безопасность постройки, а также не выходят за предельные стандарты допустимой реконструкции, предусмотренные градостроительным регламентом.
Кроме того, вам не придётся подавать заявление на разрешение работ, если речь идёт о капитальном ремонте.
Документы для реконструкции нежилого здания
В перечень документов, требующихся для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, входят:
- Заявление, содержащее простую электронную подпись подавшего его лица или организации.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем выступает физическое лицо, его официальный представитель в данном вопросе действует на основании договорённости, заверенной нотариусом.
- Уставные либо учредительные документы юридического лица. Если заявление подано юридическим лицом, его представитель может действовать не только на основании доверенности, заверенной нотариусом, но также на основании доверенности, полученной от самого заявителя. К рассмотрению допускаются только документы на русском языке.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае их отсутствия в ЕГРН. Прежде чем подавать заявление, нужно удостовериться в том, что эти документы имеются в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
- Градостроительный план земельного участка, который был выдан не ранее чем за 3 года до даты подачи заявления.
Все перечисленные документы требуется направлять самостоятельно, если они отсутствуют в реестре государственных органов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций.
Чтобы направить документы, их необходимо разместить в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Если документы были запрошены согласно всем нормам межведомственных взаимодействий, но заявитель не получил их своевременно, это не является обоснованием для отказа в выдаче разрешения на проведение реконструкционных работ.
В дополнение к указанным документам требуются также материалы, имеющиеся в проектной документации, которые были подготовлены согласно Постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87:
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, содержащейся в градостроительном плане участка;
- архитектурные решения;
- проект на реконструкцию жилого здания;
- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения, в котором указаны места подключения;
- проект проведения работ по сносу или демонтажу зданий, их отдельных помещений;
- перечень мероприятий, призванных обеспечить доступ лиц с инвалидностью к объектам здравоохранения, культуры и отдыха, образования, спорта и другим объектам, имеющим социально-культурное и коммунально-бытовое назначение, к транспортным и торговым объектам, объектам общественного питания, объектам финансового, делового, религиозного и административного назначения в ситуации, когда планируется реконструкция данных объектов, а их проектная документация не подвергалась экспертизе.
Для оформления реконструкции нежилого здания вам также необходимо получить:
- Согласие на проведение работ от всех лиц, владеющих правами на строение.
- Положительное заключение по результатам государственной экспертизы проектной документации.
- Копию свидетельства об аккредитации юридического лица, которым было выдано положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.
- Положительное заключение государственной экологической экспертизы.
- Оригинал разрешения на строительство здания, подлежащего реконструкции.
Заявление на получение разрешения на реконструкцию можно подать через МФЦ или сервис «Госуслуги».
Порядок реконструкции нежилого здания
Чтобы приступить к реконструкционным работам, предварительно требуется получить градостроительный план земельного участка, оформить проектную документацию, провести её экспертизу и получить разрешение на проведение работ. Только при условии наличия на руках всех перечисленных документов застройщик имеет право осуществлять реконструкцию. По её завершении требуется получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Для проведения работ по реконструкции и ремонту нежилого здания вы должны:
- Заключить договор строительного подряда с ИП или организацией, которая:
- Является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Работы по договорам генерального подряда, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, региональным оператором, могут производиться только членами СРО (кроме случаев, предусмотренных в указанной норме).
- Не является членом СРО в области строительства, реконструкции и капремонта. Договоры можно заключать, если размер обязательств по каждому из них не превышает 3 млн. рублей (ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ).
В ситуации, когда реконструкция проводится организациями, перечисленными в ч. 2.2 ст. 52 ГрК РФ, членство в СРО не является обязательным, а размер обязательств по договору не ограничен.
- Подготовить земельный участок и строительный объект для осуществления реконструкционных работ, предоставить подрядчику результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на реконструкцию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).
- Известить органы государственного строительного надзора о том, что начаты работы. Это необходимо сделать не позднее, чем за неделю до старта реконструкции. Если вы направите извещение несвоевременно, вам грозит административный штраф.
- Когда реконструкция закончена, вы обязаны провести кадастровые работы.
Для этого требуется обратиться к кадастровому инженеру и заключить договор подряда (ч. 4.1 ст. 1, ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).
По завершении кадастровых работ вам предоставят технический план, необходимый на дальнейших этапах для допуска строительного объекта к эксплуатации и при осуществлении кадастрового учёта изменений в ЕГРН (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
Затем вы должны собрать документы, обозначенные в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. Возможно, какая-то документация уже есть у вас на руках или была получена заблаговременно, но некоторые документы требуется оформлять только после того, как реконструкционные работы будут закончены. Так, вам понадобятся:
- акт, в котором зафиксировано, что параметры объекта, прошедшего реконструкцию, соответствуют характеристикам, заявленным в проектной документации;
- схема, на которой обозначено расположение реконструированного объекта, инженерно-технических сетей на территории земельного участка и планировочная организация этого участка;
- заключение органа государственного строительного надзора в случае необходимости.
- Ввод здания в эксплуатацию по завершении строительных работ
Вам нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В нём нет необходимости, если вы не получали разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ), что:
- реконструкция здания выполнена в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации;
- реконструированное здание соответствует требованиям к реконструкции, установленным ГПЗУ, и разрешённому использованию земельного участка.
Заявление на получение разрешения вы можете подать в орган, выдавший разрешение на строительство, или же в МФЦ.
- Проведение кадастрового учёта изменений после реконструкции здания
Когда прошедшее реконструкцию и перепланировку нежилое здание введено в эксплуатацию, в ЕГРН должны быть внесены новые сведения о нём. С этой целью осуществляется кадастровый учёт изменений (ч. 2 ст. 8, п. 6 ч. 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Последствия реконструкции нежилого здания без разрешения на строительство
Проводя реконструкцию и ремонт нежилого здания, необходимо соблюдать все требования, прописанные в Градостроительном кодексе. Вы также должны иметь на руках документ с разрешением на реконструкцию и своевременно направить в местные органы уведомление о начале работ.
Если вы решили пренебречь законодательными нормами и не получили разрешение на реконструкцию, последствия таковы:
- Строительный объект посещает комиссия, на вас составляется акт о незаконном проведении реконструкционных работ, а затем вы получаете предписание на приведение здания в его исходное состояние.
- К вам могут прийти ещё раз, и затем члены комиссии подадут судебный иск о признании реконструкции незаконной и приведении здания в исходное состояние.
- Не исключено, что проведут экспертизу строительного объекта. Если её результаты укажут на нарушение прав других граждан, суд может вынести решение о сносе здания, если вы своевременно не устраните допущенные нарушения.
Но, конечно же, лучше не доводить ситуацию до судебных разбирательств и подготовить все необходимые документы, сколько бы времени это ни отняло. Если вы хотите получить разрешение на реконструкцию нежилого здания как можно быстрее и без лишних хлопот, поручите работу с документацией квалифицированной компании.
Разрешение на реконструкцию нежилого здания: перечень документов, кто выдает
Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Разрешение на реконструкцию нежилого здания – обязательное условие, которое необходимо выполнить до начала работ. Оно позволяет вносить изменения в конструкцию здания. А по окончании работ окончательный вариант на законных условиях регистрируется в Росреестре. Если этого не сделать, последуют штрафные санкции и постановление о возвращении объекту первоначального вида.
Особенности
В соответствии с законодательством в области градостроительства, реконструкция представляет собой комплекс мероприятий, направленных на внесение изменений в параметры капитального строительства. Среди таких параметров выделяют следующие:
- этажность;
- фасад;
- площадь помещения;
- инженерное оборудование;
- техническое обеспечение.
Разрешение необходимо не только, чтобы выполнить эти работы. В дальнейшем оно понадобится, чтобы зарегистрировать изменение объекта.
Когда нужно разрешение?
Сначала необходимо определиться, требуется ли в вашей ситуации разрешение. Его придется получить, если планируются следующие изменения:
- увеличение или уменьшение этажности;
- перестройка чердака в помещение мансарды;
- организация пристройки антресольного этажа;
- пристройка дополнительного помещения нежилого типа;
- усиление конструкции и изменение расположения коммуникаций в случае капитального ремонта.
Работы из этого списка требуют обязательного согласования. Если проигнорировать данное требование, работы признают незаконными.
Кто выдает разрешение?
Если вы планируете получить разрешение, необходимо собрать документы и подготовить подробный проект будущего переустройства.
Кто выдает разрешение на реконструкцию нежилого здания в России? Его можно получить в Отделе архитектуры местной администрации по своему городу или району. Но дополнительно требуется обращаться и в другие организации в зависимости от предстоящего объема работ.
При этом придется пройти несколько процедур. В первую очередь предоставляется заявление и документы. После получения разрешения и выполнения работ предоставляются результаты на проверку комиссии.
Порядок согласования
Для согласования реконструкции необходимо выполнить следующую последовательность действия:
- Обратиться в БТИ. Здесь вам выдадут копию технического плана. Его обязаны предоставить собственнику по первому требованию. Данный документ находится в свободном доступе.
- Технический план подается в Отдел архитектуры своего города или района. Здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор приедет по вашему адресу, чтобы осмотреть объект. Он составит проект с учетом действующих нормативов по санитарной, технической и противопожарной безопасности.
- Подготовленный проект подается в городской или районный Отдел архитектуры. Здесь он проходит процедуру утверждения. Если в вашем городе его нет, в администрации необходимо выяснить, кто курирует вопросы строительства и реконструкции.
- Если при проведении работ планируется затронуть тепло- и водоснабжение, проводку или подводку газа, дополнительно запрашивается разрешение в коммунальной службе.
- Необходимо получить разрешение на строительство. Этот документ позволяет проводить реконструкцию объекта нежилого капитального строительства. Его выдает орган местного самоуправления по заявлению от собственника. Вместе с ним подается полный пакет документов, включая полученные разрешения.
На рассмотрение заявления дается 10 дней, после чего выдается разрешение или мотивированный отказ с объяснением причины. Если собственнику откажут в реконструкции, можно доработать проект и подать документы повторно.
Документы
Чтобы реконструкция была законной, важно подать следующие необходимые документы:
- гражданский паспорт заявителя;
- заявления во все вышеперечисленные структуры;
- топографический план местности, где располагается недвижимость;
- правоустанавливающие документы на объект;
- подробный проект реконструкции;
- заключение эксперта о техническом состоянии здания;
- если помещение находится в многоквартирном доме, предоставляется разрешение с подписями всех собственников;
- поэтажный план, включая чертежи всех помещений, которые подвергнутся реконструкции.
Обратите внимание! Предоставление топографического плана необходимо как в случае с отдельным зданием, так и при реконструкции помещения в многоквартирном доме.
Увеличение площади
Если в процессе реконструкции планируется увеличение площади, необходимо дополнительно взять разрешение в БТИ.
Для этого нужно пригласить техника, который произведет необходимые замеры и проведет экспертизу о возможности реконструкции. Важно не допустить переноса несущих стен и перекрытий без разрешения.
Это создает опасную ситуацию для всех, кто находится в здании. Особенно это важно, если речь идет о жилом доме.
Если вы запланировали дополнительные пристройки, их необходимость придется обосновать. Это может быть веранда или отдельное помещение под хозяйственные нужды.
Если речь идет о многоквартирном доме и предприниматель хочет достроить коммерческое помещение, это отразится на инвентаризационной стоимости всего здания.
Налоговая служба расценивает подобные действия как нарушение налоговой дисциплины, что не считается допустимым.
Когда будет получено разрешение на увеличение площади за счет пристроек, по завершении работ приглашается комиссия. Если произведенное переустройство соответствует заявленному проекту, выдается акт за подписью ответственных лиц. Его необходимо предоставить для регистрации в ближайший отдел Росреестра.
Незаконная реконструкция
Не все собственники стремятся получить разрешение до начала работ. Это связано с необходимостью собрать пакет документов и обращаться во множество инстанций. Но если приступить к работам до получения разрешения, можно столкнуться с серьезными проблемами.
Нарушители подпадают под действие Кодекса об административных нарушениях. Устанавливаются штрафные санкции за несанкционированные действия по реконструкции. Для физических лиц устанавливается штраф в размере от 2000 до 5000 рублей. Юридическим лицам придется заплатить от 500 000 до 1 млн. рублей. Все не ограничивается штрафом.
Суд может остановить деятельностью организации на период до 90 дней. При этом никто не отменяет постановление об устранении нарушений. Под действие этой нормы подпадают не только собственники, но и подрядчики, работающие без разрешения.
Запрещается незаконный ввод в эксплуатацию. За это устанавливают следующие штрафные санкции:
- для физических лиц – 1000 рублей;
- для должностных лиц – 2000 рублей.
- для юридических лиц – 20000 рублей.
Таким образом, для успешной и законной реконструкции нежилого объекта недвижимости необходимо получить разрешительную документацию. Только после этого можно начинать работы.
Разрешение требуется как для отдельных зданий, так и для коммерческих помещений в составе многоквартирных домов.
Разрешение на реконструкцию нежилого здания в [year]: перечень документов, кто выдает
Главная » Недвижимость » Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания?
Цель любой реконструкции – улучшение состояния и эксплуатационных характеристик здания. Собственники организуют работы в личных целях и за свой счет, но процесс реализации строительных проектов может затронуть интересы и права других граждан.
В целях обеспечения законности действий владельцев и безопасности окружающих, государство контролирует этот процесс. Сегодня все без исключения собственники недвижимости обязаны получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, причем, документ должен быть на руках до начала запланированных работ.
Мы расскажем, как ускорить оформление разрешительной документации и избежать проблем с правосудием.
Для чего собственнику разрешение на реконструкцию
Планируя мероприятия по видоизменению здания, владельцы сталкиваются с необходимостью собирать большое количество документов и ходить по кабинетам разных инстанций. Подготовка требует времени и денежных вложений, поэтому многие идут на риск и начинают реконструкционные работы, не заручившись необходимыми бумагами. В этом нет ничего противозаконного, так как пользоваться зданием можно без разрешительных документов, а реконструкцию узаконить позже. Прямые запреты для эксплуатации не действуют, но если собственник собирается сразу продать, заложить и сдать недвижимость в аренду, сделка будет аннулирована.
При реконструкции нежилых объектов меняются технические характеристики сооружения. Они будут существенно отличаться от уже имеющихся данных, которые были ранее зафиксированы в органах Росреестра. Подтвердить свой статус владелец не сможет. Реконструкция будет признана незаконной, а собственнику придется долго доказывать и отстаивать права в судебном порядке. Во избежание подобных проблем рекомендуем следовать законодательным нормам и получать разрешительные документы до того, как реконструкционные мероприятия будут начаты.
Когда разрешения обязательны
Прежде чем тратиться на сложную дорогостоящую реконструкцию и собирать документы для оформления разрешения, выясните, нужен ли документ в вашей ситуации. Часто владельцы путают реконструкционные работы с перепланировкой.
Во время реконструкции меняются границы строения. Здание может быть надстроено, увеличено или уменьшено, дополнено тамбурами, этажами, пристройками.
Что касается перепланировок, данный вид строительных работ касается только преобразований внутренней части объекта и не предполагает серьезных изменений площади.
Важно знать! Разрешение на реконструкцию не дает права на перепланировку. И наоборот, получение одобрения на перепланировочные работы к реконструкции не имеет отношения.
После получения официального разрешения собственник вправе выполнять следующие виды строительных и монтажных работ:
- сокращать или увеличивать количество этажей;
- ремонтировать фасад;
- пристраивать к объекту дополнительные строения;
- обустраивать чердак и мансарду;
- усиливать опорные конструкции;
- устанавливать и менять расположение коммуникаций;
- переделывать постройку под коммерческую недвижимость.
Какие нужны документы
Чтобы получить разрешение, собственник должен собрать и предоставить в соответствующие органы правильно оформленные документы. В необходимый набор входят:
- паспорт РФ;
- правоустанавливающие документы;
- поэтажный план здания;
- заявления в инстанции;
- подробный проект реконструкции;
- топографический план участка, на котором расположен объект недвижимости;
- заключение о техническом состоянии;
- письменное разрешение других собственников, если помещение располагается в многоквартирном доме.
Законодательные акты часто меняются и дополняются. Перечень документов желательно уточнить.
Этапы согласования
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры.
При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию.
Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Когда в реконструкции могут отказать
Обращение заявителя рассматривается в течение 10 суток. По истечении срока владельцу выдают письменное разрешение на реконструкцию либо сообщают об отказе с указанием причины. Их может быть много:
- неполный пакет документов;
- неточности, ошибки в проектной документации;
- несоответствие планируемых работ требованиям реконструкции;
- недопустимость выполнения некоторых работ, связанная с нарушениями строительных и санитарных норм и т. д.
При отсутствии причин отказа собственник может обжаловать отрицательное решение через суд. Для этого необходимо собрать справки, подтверждающие, что в проектной документации нет ошибок и собственник прошел все этапы согласования.
Ответственность за самовольную реконструкцию
Проверяющие инстанции очень серьезно относятся к конструкционным работам нежилых помещений. За самовольные постройки нарушителей наказывают солидными штрафами. По статье 9.5 КоАП физические лица обязаны заплатить от 2 до 5 тыс. руб. Денежные штрафы для юридических лиц составляют от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. Деятельность компании могут приостановить на 3 месяца.
Если в судебном порядке будет доказано, что реконструкция произведена с нарушениями и без согласования, собственника обяжут вернуть зданию первоначальный вид. В таких случаях судьи руководствуются ст. 222 ГК. РФ о самовольной постройке.
Заключение
Процедура согласования и получения разрешительных документов нежилых объектов проходит сложнее и дольше, чем жилых помещений. Собственникам предъявляется больше требований. Приходится узнавать, кто выдает документы, ходить по инстанциям, собирать документы, контролировать правильность их оформления, изучать законодательную базу и т. д.
На это уходит очень много времени. Если учесть, что возможны неприятные неожиданности в виде отказов, все усилия могут оказаться бесполезными. Чтобы свести риски к минимуму и заручиться гарантиями получения положительного решения, рекомендуем обращаться к юристам.
Опыт и практика профессионалов в решении подобных вопросов помогут получить разрешение независимо от масштабности реконструкции.
Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы
Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, требуется четко знать процедуру и собрать все необходимые документы. Ниже рассмотрим, в чем особенности такого разрешения, кем оно выдается, в какой последовательности производится его оформления, и какие бумаги потребуются. Знание этих правил позволяет по закону выполнить реконструкцию в Москве или другом городе с учетом требований действующего законодательства.
Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?
В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.
Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:
- Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
- Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.
Какие полномочия оно дает?
Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:
- Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
- Обустройства антресольного этажа.
- Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
- Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
- Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.
Кроме того, если речь идет о реконструкции помещений в жилом доме по отношению к объектам общего пользования, требуется разрешение всех владельцев квартир. Это обязательство прописано в ЖК РФ (ст. 3, ч.3).
Во всех упомянутых случаях согласование реконструкции является обязательным, ведь в ином случае выполненные работы будут признанные незаконными, а результатом станут штрафные санкции (о них ниже).
Порядок согласования
Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:
- Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
- Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
- Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
- Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
- Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.
Что дальше?
Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее). Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные, а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта. Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.
- Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).
Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.
Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.
Стоит учесть, что разрешение на реконструкцию от органов самоуправления удается получить не всегда. В этом случае стоит выяснить причины отказа, после чего пройти процедуру с нуля.
Список необходимых документов
Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:
- Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
- Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
- Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
- Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
- Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
- Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
- План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
- Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.
Ответственность за незаконную реконструкцию
Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:
- Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
- Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.
В каких случаях разрешение не требуется?
Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:
- Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
- Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
- Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.
Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.
Реконструкция или новое строение
Определение самовольной реконструкции и самовольного строения
В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.
Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.
Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?
Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
- Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.
- Последствия самовольной реконструкции
- Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.
- Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.
В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».
Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.
Разрешение на реконструкцию нежилого здания: зачем оно нужно и как его получить
Разрешение на реконструкцию нежилого здания является тем документом, без которого в подавляющем большинстве случаев собственник объекта не имеет право начинать работы. Есть, конечно, ситуации, когда согласование с надзорными органами не требуется, но их не так много.
Чтобы получить разрешение на реконструкцию, придется потрудиться: собрать необходимые бумаги, провести инженерные изыскания, оформить проектную документацию, утвердить ее в соответствующих инстанциях – и это еще далеко не полный список дел.
Необходимость разрешения на реконструкцию нежилого здания
В градостроительном кодексе дано определение реконструкции здания. Данный процесс описан как комплекс работ, после проведения которых могут измениться параметры объекта капитального строительства, а именно: количество этажей, площадь, объём, качество инженерного и технического обеспечения. Документ, который позволяет выполнить такое переоборудование, а затем узаконить произошедшие изменения, называется разрешением на реконструкцию нежилого здания.
Реконструкция может проводиться по решению собственника либо уполномоченных лиц организации, обслуживающей здание. Самый частой причиной переделки является износ и повреждения несущих конструкций. Если замена или восстановление отдельных элементов здания не имеют смысла или невозможны, то проводится реконструкция. Второй по популярности причиной проведения работ может являться изменение характеристик здания — пристройка помещений или расширение имеющихся, увеличение этажности для открытия дополнительных площадей.
Владельцы полагают, что, приобретая недвижимость, после момента покупки и регистрации могут делать с ней всё что угодно. Это ошибочное мнение. Собственник пользуется и распоряжается недвижимостью по своему усмотрению. Но принимая решение о проведении различных конструкционных работ, должен задуматься, нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания. Ответ однозначный – оформлять разрешение надо.
Разрешение на реконструкцию владельцам здания необходимо получать в органах местной власти. Ситуации, в которых разрешение на реконструкцию нежилого здания не требуется, это:
- если здание не является капитальным;
- если проведение работ не внесет за собой изменения конфигурации помещения;
- если изменения в помещениях не влияют на безопасность и надежность постройки;
- капитальный ремонт помещения.
Разница между разрешением на реконструкцию и перепланировку
Разница между двумя понятиями в подходе и в оформлении разрешения для проведения работ. Процесс получения разрешения на перепланировку быстрее. В чём различия?
При получении разрешения на перепланировку собственник может вносить изменения во внутренние части помещения: удалить перегородки, установить новые стены и так далее. То есть выполнить те работы, в ходе которых объем недвижимости не меняется либо меняется незначительно.
При получении разрешения на реконструкцию собственник может изменить назначение объекта, не меняя его площадь. Например, если ранее помещение использовалось как склад, то после реконструкции в нём может быть расположен офис.
После прохождения процедуры получения разрешения на реконструкцию у собственника есть возможность:
- увеличить или уменьшить этажность здания;
- обустроить антресольный этаж;
- из имеющегося чердака сделать мансардные помещения;
- пристроить дополнительный нежилой объект;
- установить новые коммуникации;
- усилить конструкцию.
Порядок получения разрешения на реконструкцию нежилого здания
Для согласования разрешения на реконструкцию нежилого здания в БТИ необходимо получить копию технического плана интересующего объекта. Такие запросы владельцев сооружения обрабатываются без дополнительных документов или справок.
Полученные документы следует представить в отдел архитектуры города. Затем заказать в отделе архитектуры проектную документацию на работы по реконструкции. Архитекторы составят по нежилому помещению проект, согласно действующим нормативным актам по пожарно-технической и санитарной безопасности.
Затем готовый проект передается в пожарную инспекцию, санэпидемстанцию. И если в ходе работ затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, газа, проводка, то необходимо согласование коммунальных служб.
На следующем этапе требуется получить разрешение у жилищной комиссии, которая отвечает за акт выполненных работ. Если разрешение получено, оно визируется у главы администрации. Затем документы направляются в орган местного самоуправления, который и выдает окончательное разрешение на реконструкцию нежилого здания.
Передав в орган местного самоуправления документы, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы, в течение 10 суток можно ожидать ответ. В случае если органом самоуправления в разрешении на строительство будет отказано, то вместе с отказом будет дано объяснение причин.
Проведение инженерных изысканий
При подготовке проекта на реконструкцию, согласно статье 47 Градостроительного кодекса РФ, необходимы инженерные изыскания. Они проводятся организациями или ИП, которые состоят в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (СРО). Указанные изыскания проводятся путем изучения участка и объекта, а также технической и правоустанавливающей документации.
Инженерные изыскания при подготовке проекта по реконструкции проводятся с целью получения данных:
- о возможном влиянии техногенных факторов на окружающую среду;
- об обоснованности решений по архитектурным, объёмно-планировочным работам, проектированию инженерной защиты, компоновки объекта;
- о расчетах фундаментов, оснований и конструкций;
- о возможности и обоснованности проведении земляных работ.
Полностью инженерные изыскания оформляются единым документом. Этот документ используется для разработки проекта и его последующего согласования.
Документы для согласования реконструкции нежилого здания
Если необходимо провести реконструкцию нежилого объекта, то разрешение на строительство выдает орган местной власти по месту расположения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
- градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
- проектная документация: архитектурные решения, схемы планировочной организации, проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей, проект реконструкции, пояснительная записка и т. д.;
- положительное экспертное заключение;
- согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
- копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.
После того как будет оформлен проект реконструкции и экспертное заключение, документы проверяются уполномоченным органом местной власти. Разрешение на строительство содержит в себе информацию о сроках выполнения работ.
Правила оформление разрешения
Разрешение на реконструкцию сооружения – это юридический документ, содержащий следующую информацию:
- Ф.И.О. заявителя либо наименование организации (в случае запроса юридическим лицом);
- порядковый номер, присвоенный компетентными органами;
- дата, когда был подписан акт;
- адрес фактического нахождения объекта;
- название объекта, подлежащего модернизации (полное соответствие с наименованием, указанным в согласованной документации);
- срок действия допуска;
- подпись должностного лица, выдавшего сертификат;
- печать органов самоуправления, выдавших согласие.
Любая ошибка в документе на переделку, делает его недействительным и запрещает проведение работ по строительству и реконструкции сооружения.
Кадастровый учет реконструкции нежилого здания
После реконструкции недвижимость должна быть введена в эксплуатацию, а все внесенные изменения необходимо отразить в ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие пункты:
- Предоставить кадастровому инженеру необходимую документацию по объекту: первоначальный проект, согласование и документацию по выполненным работам.
- После окончания кадастровых работ будет составлен технический план здания или помещения, в котором учтены все изменения в характеристиках объекта.
- Технический план и правоустанавливающие документы необходимо предоставить в службу Росреестра для постановки на кадастровый учёт.
- Кадастровый учет объекта проводится в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ. А все сведения об объекте вносятся в ЕГРН.
- Собственник нежилого объекта может получить выписку из госреестра ЕГРН.
Перепланировка либо реконструкция нежилого помещения считается законной и окончательной только после постановки на кадастровый учёт.
Расходы на получение разрешения в 2021 году
Для граждан РФ услуга по получению документа-разрешения на строительство и реконструкцию нежилых помещений бесплатна.
Стоимость оформления проектной документации от 50 000 до 100 000 рублей. Специалист по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, имеющий членство в СРО, подготовит документ-заключение о соответствии проекта градостроительным требованиям.
.jpeg)
Заявителю необходимо оплачивать расходы по оформлению доверенностей, выписок и прочей документации в Росреестре. Каждый такой документ будет стоить от 2 000 рублей.
Последствия реконструкции нежилого здания без разрешения на строительство
При реконструкции нежилого помещения без соответствующего разрешения могут возникнуть следующие последствия:
- Составление акта о незаконной реконструкции и предписания на проведение нежилого помещения в первоначальное положение от соответствующей комиссии.
- Повторная проверка исполнения предписания. И если приведение нежилого помещения в первоначальное состояние не произошло, то владельцу предъявляется судебный иск. Реконструкция будет признана незаконной, требования необходимо выполнить.
- Если решением суда будет вынесено обязательство устранить допущенные нарушения, но при этом в ходе назначенной экспертизы будет подтверждена угроза правам других граждан, то исходом такого разбирательства может стать снос нежилого здания.
Сложности при самостоятельном решении вопроса
Некоторые собственники зданий решаются пройти процедуры по согласованию документов на реконструкцию самостоятельно. В этом случае правообладателю нужно учесть:
- количество затраченных усилий и времени на обращение к чиновникам в различные инстанции;
- необходимость изучения нормативных и законодательных актов, касающихся реконструкции помещений;
- возможность самостоятельного сбора и оформления пакета документов для проекта перепланировки.
Процесс переоформления прав на недвижимое имущество, после проведения всех мероприятий по реконструкции помещений может осложниться нарушениями определённых правил и норм законодательства. Такие ситуации часто встречаются при самостоятельном прохождении процедур.
Самостоятельное согласование перепланировки и реконструкции может иметь следующие последствия:
- затягивание процедуры оформления необходимых документов на долгое время;
- дополнительные денежные затраты;
- риск отказа в утверждении проекта исполнительным органом.
Решение задач по получению разрешения на реконструкцию нежилого здания можно доверить экспертам и специалистам компаний, которые состоят в саморегулируемой организации (СРО).
Что нужно для разрешения на реконструкцию в 2023 году
В этом материале мы раскрыли для вас актуальные вопросы, касающиеся реконструкции объектов недвижимости.
Реконструкция — это…
В Градостроительном кодексе РФ сказано, что это изменение параметров здания, его основных частей. Данный вид работ может проводиться на двух видах объектов: капитального строительства и линейный.
Обычно реконструкция подразумевает:
- изменение целевого назначения здания;
- замена или восстановление непригодных элементов;
- изменение частей здания, его параметров (например, этажность, высота, площадь и т.д.).
Если нужно изменить оконные и дверные проемы (размеры, расположение), то согласовывается в комитете по архитектуре и градостроительству города. Так как данные элементы относятся к фасаду здания.
Решение о проведении реконструкции принимает владелец, если их несколько, то необходимо согласие каждого. Это может быть в связи с изношенностью элементов объекта, либо с желанием собственника изменить параметры (например, расшириться).
В многоквартирных домах провести такие работы тоже можно, но это трудно, так как нужно получить 100% согласие всех собственников дома. В удобном табличном формате вы можете увидеть, для каких объектов выдается разрешение и каким органом. Наглядный пример замены несущих конструкций:
| № | Объект | Орган, выдающий разрешение |
| 1 | Объект на участке (связанный с использованием недр) | Федеральный орган управления государственным фондом недр |
| 2 | Атомно Энергетический объект | Роскосмос |
| 3 | Гидротехнические сооружения (аэропорты, иные объекты воздушного и железнодорожного транспорта, оборона государства, линии связи и т.д.) | Уполномоченный орган исполнительной власти |
| 4 | Объект, находящийся на территории, относящейся к лесному фонду РФ | Орган государственной власти по субъекту или местные органы (перед этим требуется экспертиза лесного проекта) |
| 5 | Объект, реконструкция которого планируется на участке особо охраняемой природной зоны | Органы власти (федеральный, региональные, местные) |
| 6 | Многоквартирный дом или нежилое здание | Госстройнадзор |
| 7 | Реконструкция фасада здания | Согласование в Москомархитектуре, при изменении характеристик — Госстройнадзор |
| 8 | Линейные объекты | Госстройнадзор, Ростехнадзор |
| 9 | Опасные промышленные объекты | Госстройнадзор, Ростехнадзор |
В остальных случаях разрешение выдается местными органами по расположению рассматриваемого участка.
Комментарий эксперта. Проводить реконструкцию, не получив разрешения нельзя. Также должен быть проект. В ином случае владельцу грозит административная ответственность и санкция в виде штрафов. Чтобы исследовать объект, определить меры безопасности, установить пределы воздействия стоит обратиться к проектировщикам.
Порядок получения разрешения на реконструкцию
Этапы выполняемых действий, чтобы получить разрешение и начать строительные работы:
- письменное согласие всех правообладателей (если их несколько);
- выбрать и обратиться в организацию, предоставляющие услуги проектировщика;
- собрать и предоставить эксперту все документы, позволить исследовать объект в натуре;
- получить проект;
- обратиться в организацию и заказать план земельного участка (градостроительный);
- обратиться с собранными документами в Госстройнадзор с заявлением и получить разрешение.
Только после получения разрешения и на его основании можно начать выполнять строительные работы согласно плану.
Обращаем ваше внимание на обязательные инженерные изыскания. Это комплекс работ, направленный на изучение и исследование природных условий и факторов техногенного воздействия. Они проводятся главными инженерами проекта (это может быть организация или ИП). Главное условие — членство в СРО. Инженерные изыскания нужны для:
- возможности осуществления земляных работ;
- проверка назначения объекта согласно цели постройки;
- описание и обоснование решений в сфере архитектуры и планировки;
- сведения о природных условиях и техногенных факторов воздействия на окружающую среду;
- описание всего строения в целом и отдельных его элементов, пристроек;
- факторы безопасности при проведении строительства;
- расчеты основных элементов объекта, фундамента и т.д.
Чтобы подать документы нужно предоставить проект. Приложением к нему идет пояснительная записка, схема, архитектурные и планировочные решения, организация работ в целом, меры безопасности.
Проект также подлежит экспертизе, так как отсутствие заключения или отрицательный его результат не позволят получить желаемое разрешение.
В статье мы уже говорили о подаче заявления в Госстройнадзор. Помимо заявление нужно собрать некоторые документы:
- проект и соответствующая документация;
- правоустанавливающие документы на здание, землю;
- согласие всех владельцев;
- заключение экспертизы плана;
- градостроительный план (его срок не должен быть более 3 лет);
- копия свидетельства об аккредитации организации, которая проводила экспертизу.
Сейчас подать документы можно проще — через МФЦ, общий срок рассмотрения — 7 дней. Он может быть продлен в зависимости от вида объекта реконструкции. Порой владелец сталкивается с отказом, данное решение можно обжаловать через суд. Для этого возможно придется еще раз заказывать проект реконструкции. Если решение будет все же положительным, тогда стоит перейти к стадии заключения договора с подрядчику и приступить к началу работ.
После этого наступает стадия ввода в эксплуатацию, пригласить приемочную комиссию, которые составят акт и вновь получить разрешение от Госстройнадзора. Далее обращаемся к кадастровому инженеру, который сделает ТП (технический план). Там отражаются все изменения, на основании чего Росреестр вносит в ЕГРН новые сведения. Факт внесения новых сведений подтверждается выпиской. Это является завершающей стадией реконструкции.
Комментарий эксперта. Всю реконструкцию можно разделить на три больших этапа, включающих в себя все остальные. Это изыскание, создание проекта и экспертиза. В компании СМВ “ГРУПП” сотрудники без проблем соберут все документы и создадут проект в соответствии с ГОСТами и СНиПами.
Список полезных документов
В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.
| № | Описание документа | Ссылка для скачивания |
| Технический план | Скачать | |
| Техническое задание на реконструкцию | Скачать | |
| Выписка из ЕГРН | Скачать | |
| Подготовка проектной документации на экспертизу (рекомендации) | Скачать | |
| Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать | |
| Заявление о проведении экспертизы проекта | Скачать | |
| Заявление о кадастровом учете | Скачать | |
| Заявление на выдачу разрешения на строительство | Скачать |
Как согласовать оконченную реконструкцию
Если вы проверили строительные работы с целью реконструкции, то вам грозит административный штраф, так как это запрещено законодательством РФ. Санкция наступает по ст. 9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей. Также строительство приостанавливается в связи с вынесенным предписанием.
Ни в одном нормативно-правовом акте нет порядка согласования оконченной реконструкции. Если работы уже выполнены в отсутствии проекта и без соответствующих разрешений, то можно попробовать пойти в суд. Правда для этого потребуются эксперты с опытом в области юриспруденции и проектирования.
Тем не менее, чтобы узаконить такую постройку, нужно заказывать инженерные изыскания, проект и проводить экспертизу. Отдавая собранные документы в местные органы, с большей долей вероятности вы получите отрицательный ответ, так как сначала получают разрешение, а потом строят. Тогда сохраните копию заявления и приложите ее к исковому заявлению при обращении в суд.
Часто суд не удовлетворяет иск, но есть шанс добиться успеха, если будет доказано, что вы соблюдали требования безопасности, правила и нормы. И в этом случае также необходимо внести новые данные в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Но перед этим заказывается технический план у кадастрового инженера.
Когда вы пройдете кадастровый учет, то как владелец объекта получите новую выписку из ЕГРН. Получение выписки из ЕГРН с новыми данными — завершающий этап узаконивания реконструкции.
Комментарий эксперта. Компания СМВ “ГРУПП” много раз брала сложные задачи. Узаконивание уже возведенных реконструкций есть в багаже нашего успешного опыта.
Отказ суда в узаконивании реконструкции
Если согласовать или узаконить реконструкцию не получилось, можно попробовать обратиться с жалобой и оспорить решение в суде.
Мы выделили наиболее частые причины отказа:
- недостаточно документов;
- документы оформлены с ошибками или в целом неправильно;
- нарушение норм, правил и законодательства РФ;
- нет разрешения и (или) проекта;
- проектировщик не является членом саморегулируемой организации;
- отрицательный результат экспертизы и т.д.
Чтобы доказать и обосновать наличие многих важных факторов будет целесообразно привлечь в качестве участника судебного процесса проектировщика. Если иск будет удовлетворен, тогда разрешение можно получить на основании положительного судебного решения. Также нужно помнить о внесении данных в ЕГРН (кадастровый учет) через Росреестр или МФЦ.
Комментарий эксперта. Сотрудники нашей компании окажут поддержку на всех этапах согласования или оспаривания. Также мы можем представлять ваши интересы в суде и помочь оспорить отрицательные решения.
Сроки согласования
Градостроительный кодекс РФ говорит, что выдача разрешения на строительство занимаете не более 7 дней, однако, срок может быть продлен на определенные виды объектов.
Дольше времени занимает экспертиза и сбор соответствующих документов. В срок входят следующие стадии:
- создание проекта всегда занимает больше времени, а также проведение инженерных изысканий, затягивание может быть обусловлено сложными характерными свойствами объекта;
- экспертиза может проходить от 2 до 3 месяцев;
- градостроительный план готовится от 2 до 3 недель;
- согласование с иными организациями также увеличивает время.
К этому всему добавляется ввод в эксплуатацию, акт, технический план и изменения данных в ЕГРН. В итоге общий срок может достигать 6 месяцев.
Комментарий эксперта. У нас в СМВ “ГРУПП” есть услуги в сфере проектирования, также мы поможем собрать документацию для реконструкции. Более подробную информацию предоставят наши менеджеры по телефону.
Предписание государственной инспекции по недвижимости
При появлении данного органа местные органы передали функции в сфере контроля за нежилым фондом и земельными участками. Полномочия осуществляются так:
рассмотрение обращений ведомств, физических и юридических лиц;
- проведение плановых и внеплановых проверок;
- выявление самовольных построек и принятие решения о сносе объекта;
- выявление использования объектов не по целевому назначению;
- ведение административных дел;
- вынесение предписаний.
К их функциям не относится согласование и выдача разрешения.
Причины вынесения предписания
Государственная инспекция недвижимости выносит предписание в ходе проведение плановых и внеплановых проверок.
Их причинами может послужить:
- нет проекта, разрешения на строительство;
- неправильное оформление прав на участок, на котором расположен объект недвижимости;
- отсутствие заключения экспертизы;
- нарушение правил в строительной и градостроительной сфере;
- нарушение налогового законодательства РФ.
Комментарий эксперта. Использование объектов культурного наследия тоже находится под надзором Госинспекции. В таком случае идет взаимодействие с Госстройнадзором и МосКомАрхитектурой.
Порядок устранения предписания Госинспекции
Сотрудники СМВ “ГРУПП” ни раз сталкивались с задачей устранение предписания. Мы решили поделиться с вами краткой инструкцией, как устранить предписание. Порядок может немного отличаться в зависимости от индивидуальных особенностей объекта.
Подготовка к проверке
Избежать предписание можно благодаря тщательной подготовке. Проще, когда проверка плановая, но готовым нужно быть и к внеплановой проверке. Для корректировки и наведению порядка в документации рекомендует обратиться к экспертам.
Иногда может потребоваться проведение строительных процедур и прохождение согласований, если ранее это не было сделано.
Получение предписания от Госинспекции
В целом это документ, который содержит описание выявленных нарушений. Также там указаны сроки устранения, именно поэтому вам понадобится помощь нашей компании.
Если вы считаете, что предписание вынесено незаконно, его можно обжаловать в суде, подав иск.
Способы устранения нарушений в предписании
Мы предлагаем варианты способов устранения, например:
- внесение изменений или разработка новых документов;
- новые согласования в местных органах, ведомствах и иных организациях;
- проведение строительных работ;
- изменение правового статуса объекта, изменение цели использования.
Это только основные и часто используемые варианты, на самом деле их гораздо больше, а выбор зависит от конкретных нарушений.
Документы для устранения предписания
Также мы подготовили еще один список документов, которые могут понадобиться для устранения предписания Госинспекции. Туда относится:
- если необходимо устранение в области фасада здания — АГР (архитектурно-градостроительное решение);
- заключение комиссии о соответствии ГОСТам и законодательным правилам;
- заключение иных организаций о согласовании;
- паспорт безопасности;
- заключение кадастрового инженера.
АГР состоит из следующих схем:
- плана;
- организация участка;
- фасада;
- план первого и последующих неповторяющихся этажей;
- разрезы с указанием отметок.
Также прилагается пояснительная записка с таблицей ТЭП.
Заключение о соответствии состоит из:
- факт безопасности объекта;
- данные о состоянии объекта;
- факт соответствия ГОСТам, СНиПам и иным нормам РФ.
Уведомление об устранении предписания
Если все нарушения устранены, вы можете смело уведомить Госинспекцию об этом. В предписании указаны сроки его устранения, при их нарушении также может последовать административная ответственность в соответствии с КоАП РФ.
Если в ходе устранения нарушений проводились какие-либо строительные работы, тогда будет проведено обследование объекта в натуре.
Почему СМВ “ГРУПП”
Находимся на рынке с 2013 года, более 85% проектов завершаем раньше указанного срока.
Гарантия на услуги — 1 год.
Наша команда состоит из квалифицированных сотрудников, профессионалов, знающих свое дело.
В штате “СМВ ГРУПП” 7 специалистов различных направлений. В нашем портфолио уже более 10 000 проектов, а 120 компаний сотрудничают и доверяют “СМВ ГРУПП”.
Наши сотрудники специализируются и предлагают более 45 видов услуг.
Другие компании отказались от 132 сложных задач, но мы не побоялись, взяли их в работу и успешно завершили.
Кейсы нашей компании
Пример 1. Способствовали получению разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции фитнес-клуба.
Пример 2. Получили разрешение на ввод в эксплуатацию крупной организации в СПБ
Список использованной литературы
Мы подготовили для вас нормативно-правовые акты с удобной функцией скачивания. Теперь не нужно искать всю информацию в интернете.