Как выбрать дом в деревне и не ошибиться

Как не ошибиться при покупке коттеджа. Советы экспертов

В период самоизоляции интерес к загородной недвижимости вырос. Это связано с тем, что многим людям оказалось тяжело находиться на карантине запертыми в четырех стенах. Пандемия вызвала интерес не только к аренде дач и коттеджей, но и к покупке загородной недвижимости. Многие покупатели впервые пришли на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее приобрести дом приводит к ошибкам в выборе недвижимости.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости.

1. Не договариваться о намерениях

Зачастую новички ошибочно переносят реалии рынка городской недвижимости на загородный. Величина спроса и предложения больше, чем за городом. Поэтому многие считают, что если сделка не состоится, то найти другой вариант будет относительно легко. А если продавец высказал желание продать, а покупатель — купить, то так оно и случится. Однако нужно понимать, что загородная недвижимость — намного более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца можно считать выигрышем в лотерею. Речь идет о больших суммах, поэтому, договорившись о намерении купить дом устно, новичок на рынке загородной недвижимости рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит бо́льшую сумму за понравившийся дом. Чтобы избежать такой ситуации, письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Случаи, когда после устной договоренности о сделке продавец находит другого покупателя, готового заплатить больше, на загородном рынке довольно редки. Такую ситуацию можно представить, если на продажу выставлен дом с очень привлекательными характеристиками и ценой, соответствующей рынку. Подобного предложения на вторичной «загородке» сейчас мало: около 80% лотов — это потенциальный неликвид. Но для перестраховки действительно стоит заключать предварительный договор купли-продажи, в котором следует прописать все нюансы, в том числе возможные штрафные санкции в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. А лучше всего, конечно, приобретать понравившийся объект сразу.

2. Не изучать локации

В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Сначала нужно определиться с направлением или с шоссе, по которому придется добираться до Москвы. Оценить его загруженность, наличие «узких мест» и возможности объезда пробок. Если у покупателя есть дети дошкольного и школьного возраста, оценить возможность довозить их до школы или детского сада. Нужно оценить качество и уровень образовательной инфраструктуры в ближайшей доступности и готовность отказаться от столичной школы в пользу проживания за городом. Это самая главная проблема для переезда за город. Потому что хорошей школы рядом может и не быть, а возить детей каждый день по пробкам в школу — история очень неблагодарная. Вторая проблема — это возможность получать быстрое медицинское обслуживание. Не все машины скорой помощи, даже частные, будут быстро приезжать за город. С этим столкнулись многие люди, проживающие в КП в период обострения пандемии. Что касается магазинов, спортивной и развлекательной инфраструктуры, то с этим обстоит все гораздо лучше. Можно заехать в магазин и по дороге домой.

3. Техническая экспертиза

Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Первый вопрос — это коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, интернет). Централизованные они или находятся на территории участка. Это может быть водяная скважина или система канализации. Кто предоставляет техническое обслуживание этих коммуникаций и стоимость услуг. Как отапливается дом, стоит ли котел, какой марки и возраста и т. д. У соседей, которые постоянно проживают в данном месте, нужно узнать обо всех нюансах. Например, как часто отключают электричество. От этого зависит работа всех коммуникаций в загородном доме, включая интернет.

Второй вопрос — где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне. От этого зависит уровень услуг и стоимость обслуживания.

4. Не описывать интерьер

На вторичном рынке загородных домов нередки ситуации, когда покупатель соглашается с приобретением дома под впечатлением от интерьеров: мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника. Все это, казалось бы, входит в стоимость дома за несколько десятков миллионов рублей. Почти всегда собственник хочет избавиться от старого дома вместе с его содержимым, которое помогает продать объект. Однако так делают не все продавцы. Случается, что вопрос меблировки и оснащения здания не обсуждается намеренно, а неопытный покупатель не уточняет этот нюанс. Тем самым клиент будет полагать, что покупает дом под ключ, а заедет потом в голые стены. Поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, входит ли мебель и техника в стоимость, а также провести опись имущества. Необходимо сфотографировать все помещения и дорогие вещи, составить список и заверить его подписью собственника.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:

— В последнее время покупатели все чаще задумываются о составлении перечня всех предметов интерьера загородного дома и в начале общения выясняют, с меблировкой или без продается объект. Чтобы обезопасить себя, нужно составить акт приема-передачи, чтобы сделка не отменилась, например, из-за того, что супруга продавца при продаже в последний момент решит забрать любимую дизайнерскую люстру или подаренные шторы. В документе полностью опишите, в каком состоянии и с какими деталями передается дом.

5. На просмотры — всей семьей

Загородный дом — это, как правило, семейная покупка. Необходимо учесть мнение всех членов семьи. Некоторые клиенты понимают это буквально и нередко на просмотры дома приезжают всей семьей. Но стоит понимать, что это приведет к «расфокусировке» внимания как самого клиента, так и работающего с ним агента. Поэтому важно до просмотра и принятия решения составить шкалу приоритетов: что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:

— В любой сделке есть лицо, принимающее решение, и задача брокера — найти этого человека. Им может быть как муж, так и супруга, родители. Не важно, сколько людей приедет на просмотр — решение принимает один человек, и для совершения сделки брокер будет акцентировать свое внимание на нем и его вопросах, не обделяя при этом остальных участников.

Как мы купили дом в Ленинградской области

За время поисков изучили весь Выборгский район, посмотрели десятки вариантов и возненавидели риелторов. У нас было 300 тысяч рублей, свободное время и желание купить дом в текущем году. Мы не рассматривали покупку участка и стройку, а хотели въехать и сразу жить.

Расскажу, как сделать процесс выбора менее мучительным и оформить сделку без участия агентов.

Бюджет

С нашим доходом мы могли получить кредит на сумму до 1 млн рублей, поэтому бюджет на покупку с учетом накоплений был не больше 1,2 млн. Еще 100 тысяч рублей заложили на оформление документов и покупку техники: мотокосы, холодильника, микроволновки, конвекторов, садового инвентаря. Без них сразу заехать и жить было бы проблематично.

Мы взяли потребительский кредит в банке рядом с домом — 900 тысяч рублей на 7 лет под 11,9%. Нам пришлось оформить страхование жизни и здоровья заемщика за 140 тысяч, иначе банк повысил бы процентную ставку до 17,9%. Сумму страховки включили в кредит. Вернуть досрочно ее нельзя, иначе увеличится процентная ставка.

Сначала мы платили ежемесячно 18 500 рублей, сейчас часть погасили досрочно и платим на 4000 рублей меньше.

Параметры поиска

Удаленность. Мы живем в Петербурге и решили покупать дом за Выборгом по нескольким причинам. Во-первых , нам нравится северная природа — уже двадцать лет подряд мы отдыхаем здесь и собираем грибы. Во-вторых , несколько лет назад открыли скоростной участок трассы «Скандинавия» — пробок стало меньше. Выборгское направление — не самое загруженное. Например, чтобы выехать в сторону Луги из Санкт-Петербурга в пятницу, надо отстоять два часа, в сторону Выборга — 40 минут.

Мы не думали про удаленность от Петербурга, а рассматривали весь район от Выборга до финской границы вдоль трассы «Скандинавия». Мы работаем дистанционно, нам не надо часто ездить в город. Гипермаркеты, государственные услуги, больницы и культурные мероприятия — все это есть в Выборге.

Инфраструктура. Летом 2018 года у нас должна была родиться дочка, поэтому нам была важна инфраструктура. Искали поселок, который расположен максимум в 30 минутах от Выборга. Мотивировали так: если решим жить там постоянно, придется регулярно ездить в детскую поликлинику, магазины и учреждения. Потом, может быть, будем возить дочку на занятия или ездить на работу в Выборг. Дорога зимой и летом должна быть доступна для легкового автомобиля.

В радиусе 10 км мы хотели видеть медпункт, продуктовый магазин, аптеку и детский садик. Обязательно — мобильная связь. В пешей доступности — лес и водоем. Рядом с трассой покупать дом не хотели, чтобы не было шумно.

Участок мы искали сухой, не заросший. От 10 соток — на такой площади помимо построек можно организовать зону отдыха, посадить яблони и кусты и сделать игровую площадку для ребенка. Обязательно — колодец, баня и сарай. Грядки и посадки не важны, мы не огородники. Желательно угловой участок или крайний к лесу, и чем меньше соседей — тем лучше. Еще нужен круглогодичный подъезд на легковой машине и электричество.

На тот момент нам было все равно, какой это будет участок — СНТ или ИЖС. СНТ — это земли сельхозназначения. У них два недостатка: сложно сделать прописку, а электричество стоит 4,14 Р за 1 кВт⋅ч. ИЖС — это земли населенных пунктов. На такой участок дают ипотеку и принимают материнский капитал. Даже в старом доме можно зарегистрироваться по месту жительства, а электричество стоит 2,98 Р за кВт⋅ч.

В нужном нам районе можно было купить участки с оформленной собственностью, в аренде на 49 лет и по книжке садовода. Последние два варианта — это юридически не покупка дома с участком, а передача прав: либо аренды, либо права заниматься садоводческой деятельностью.

В случае с арендой придется или регулярно вносить плату, или попытаться оформить участок в собственность, а это бюрократия и время. Книжка садовода тоже не вариант: она не подтверждает собственность на дом, а только дает право сажать огород на этой земле и всё. Получается, что в обоих случаях мы бы не были собственниками своего жилья. Мы не хотели такого, поэтому рассматривали только участки, оформленные в собственность.

Дом. Из бруса или бревна, утепленный, сухой и с печью, поскольку мы планировали жить в нем круглый год. Площадь от 70 квадратных метров, чтобы чувствовать себя свободно втроем. Окна и крыша — целые. На год постройки не смотрели, важно было состояние.

Когда мы определились с этими критериями, стало легче выбирать объекты и понимать — подходит или нет. Но мы все равно смотрели и другие варианты: на 500 тысяч дороже, на 20 километров дальше, на 30 метров меньше площадь, — если в целом все остальное нравилось.

Стоимость домов на рынке

Объявления о продаже домов публикуют на «Авито» и на «Циане». В сентябре 2017 года мы пересмотрели все объявления, какие были. По некоторым позвонили, но ничего подходящего не нашлось. Потом каждый день следили за новыми предложениями. Как только появлялся перспективный вариант — звонили и уточняли детали. Если всё нравилось — договаривались о просмотре.

Я заметила, что по загородным домам нет четкой рыночной цены — назначают кто во что горазд. Похожие коттеджи площадью 150 метров на берегу залива стоили и 5 млн рублей, и 15 млн рублей. Старые дома-развалюхи в одном и том же поселке продавались и за 700 тысяч, и за 2,7 млн.

Когда мы это поняли, начали рассматривать всё подходящее по бюджету. Перспективные объекты тут же ехали смотреть.

Ни близость к водоему, ни качество строения на цену не влияли. Мы заметили только одну закономерность: чем быстрее хозяину требовалось продать дом, тем меньше была стоимость.

Например, дом в Чулкове продавали за 2 млн рублей. Это отличное место: вторая линия от Финского залива, через дорогу — лес. Дом 90-х годов постройки, но после ремонта: есть вода, сантехника, отопительный котел и радиаторы, симпатичный интерьер, мебель из Икеи. Дача досталась от деда и стала не нужна. Продавец сказал, что ему срочно требуются деньги: он достроил квартиру в городе и хотел начинать ремонт. При этом в Чулкове даже старые дачи стоили от 2,7 млн. Этот мужчина продал дом за неделю.

Другой объект, в Большом Бору, продавали за 850 тысяч. Дом покосился, крыша провалилась, окна выбиты. Внутри — рваные тряпки, доски и битая посуда. Бани не было, а сарай завалился на один бок. На участке по колено воды. К тому моменту, как мы его посмотрели, дом продавался уже полтора года. Хозяева начинали с 1 млн рублей и постепенно снижали цену. В объявлении это звучало так: «Старый уютный домик с большой русской печью для ценителей природы». Отличный сруб в этом же поселке с большим участком и канализацией продавали за 1,3 млн.

Поиск домов и просмотры

Мы смотрели дома зимой 2017 года и ранней весной 2018. Снега было мало, и он не мешал. Летом везде сухо, листва и трава скрывают недостатки. А зимой и весной деревья голые, пейзажи серые — сразу видно место без «прикрас». Весной легче всего заметить, что участок сырой. А зимой понятно, во что превращается поселковая дорога, насколько тщательно ее чистят от снега.

Мы смотрели не столько сам дом, сколько место в целом. Как долго в реальности ехать до Выборга — полчаса или больше. Какая на самом деле дорога — асфальтированная и почищенная или «то яма, то канава». Где водоем и есть ли пляж. Где лес, какой он — сосновый или заболоченный ельник с буреломом. Что вокруг — деревня и леса или железная дорога и завод.

С агентом нам было бы неудобно ходить по поселку и окрестностям. Не хотелось занимать чужое время, потому что мы можем гулять и три часа. Плюс при постороннем мы с мужем не могли говорить откровенно. Поэтому решили, что если дом понравится — вернемся сами и все посмотрим. Но вернулись мы только в один поселок, а потом и его отсекли. В остальном сразу понимали, нравится место или нет.

Однажды приехали смотреть дом в поселке Лужайка. Сначала все понравилось: асфальтированная дорога до дома, напротив — лес, внизу — река, живописный даже в январе холмистый пейзаж. Но внезапно услышали грохот — в 500 метрах промчался поезд «Аллегро». С тех пор мы не смотрели дома около железной дороги.

Как организовали процесс просмотра

Мы делали так: звонили по объявлениям и выписывали подходящие варианты в блокнот. Затем договаривались с продавцами и группировали просмотры — старались посетить несколько объектов за один день. Всего мы выехали на просмотры два раза в январе, один раз в феврале и один — в марте. Посмотрели 12 объектов, потратили четыре дня. Потом повторно ездили смотреть дом, который в итоге купили, — это еще один день.

На просмотрах есть неприятные моменты: грязь и снежная каша, нечищенные дороги, дождь и ветер. Когда дом продается, в нем, как правило, никто не живет: зимой не чистят тропинку от главной дороги к участку, на самом участке тоже снег. Мы брали с собой теплые резиновые сапоги и дождевики, надевали лыжные костюмы.

Смотрели объект в СНТ на Бусловском озере. Было написано, что дорогу чистят. Ехали на двух машинах: в одной мы, в другой — риелтор. Дорога становилась все хуже: ледяная колея, лужи со снежной кашей, крутые подъемы и ямы. Стало страшно ехать дальше, мы припарковались и пошли пешком. Идти пришлось полтора километра туда и столько же обратно. С неба сыпался мокрый снег, под ногами — то лед, то каша, то лужа. На участке снег уже растаял, показалась трава и глина, поэтому ноги вязли. Мы-то с мужем подготовились, а вот девушка-агент была в шерстяном пальто и в кожаных ботильонах.

Мы хотели сэкономить время и бензин и просто ездить от одного поселка к другому. Но так не получилось. Из 14 агентов на машине были только трое. Остальных пришлось забирать из Выборга, а после просмотра отвозить назад. Мы встречали их на вокзале, у церкви, у родника и на остановке на трассе. Половина продавцов опаздывали, один агент так и не пришла, а по телефону сказала: «Вас много, я одна. Могли бы и дождаться».

Уже под конец я сформулировала вот такие правила:

1. Лучше одеваться в спортивную одежду и брать с собой резиновые сапоги. Не помешает и запасная пара для риелтора.
2. Агенты и собственники часто без машин, поэтому следует закладывать время, чтобы забрать их в городе. За полчаса до встречи лучше еще раз созвониться и подтвердить договоренности по месту и времени.
3. Если нужно погулять по деревне и все посмотреть, лучше вернуться потом без агента. Еще без него удобнее расспрашивать местных жителей.

Риелторы

Мы выбирали дом самостоятельно по базам объявлений на «Авито», «Циане» и «Яндекс-недвижимости», в агентства недвижимости не обращались. У нас было время, чтобы изучить информацию, и не было денег на услуги риелтора. Однако мы столкнулись с агентами с другой стороны: они представляли продавцов. В 80% случаев мы общались с риелтором, а не с собственником.

Агенты включали свою комиссию в стоимость объекта. Для Выборга на 2018 год это суммы от 50 до 100 тысяч рублей. Мы думали, что профессиональный риелтор проконсультирует и ответит на вопросы по дому, чтобы сэкономить свое и наше время. Либо порекомендует другие объекты из тех вариантов, что он продает, если они подходят под наши требования. В реальности мы жестоко разочаровались.

Проблемы с риелторами делились на две группы: ничего не знают или нагло врут. И каждый восклицает: «А что вы хотите за такие деньги!»

Не знают ничего. Нам ни разу не удалось узнать что-то сверх того, что и так написано, если по объявлению отвечал агент. У них бесполезно спрашивать, чем утеплен дом, какая печь, есть ли колодец и другие постройки.

Объект в Балтийце продавали за 2 млн рублей. Дом в 100 квадратных метров с мансардой на фотографиях выглядел современно. Позвонили — ответил мужчина. Нас интересовало, какой фундамент, толщина утепления и что с внутренней отделкой. Агент не знал ничего и дал телефон другого человека. Второй агент сказал, что мансарда недостроена, про утепление он не в курсе, а «отделка нормальная, на фото же видно». Мы не поехали смотреть этот дом.

Дом в Кутузове. Чтобы его посмотреть, пришлось забирать агента в Петербурге и везти на место. Агент не знала, где находится дом, поэтому пришлось искать жителей, показывать фотографии дома и спрашивать, где это. Уже на участке выяснилось, что у риелтора нет ключей, поэтому внутрь мы не попали. Побродили по щиколотку в воде, увидели кривой фундамент и сгнившие венцы. Оказалось, что к дому примыкает покосившаяся баня. По сути, мы проехали 180 км в одну сторону, чтобы посмотреть на поселок Кутузово и затопленный участок.

Нагло врут. Иногда то, что агент написал в объявлении, неправда или правда, но только частично.

Объект в поселке Советский. На фото изображен нарядный маленький домик. Но на один снимок снаружи было десять фотографий интерьера. По факту оказалось, что это отреставрированная часть старого барака с отдельным входом. То есть квартира-студия с симпатичной отделкой за 1,8 млн рублей. На участке — трава в человеческий рост и вязкая глина, за домом вырубают лес и строят то ли завод, то ли трассу. Сарай покосился. Мы потратили час на дорогу от Выборга и обратно, и еще 45 минут ждали агента, которая опаздывала.

Дом в СНТ «Эрудит». В январе мы поехали смотреть «прочный дом из бруса на сухом разработанном участке». Еще в садоводстве меня смутил странный хруст под колесами. Я вышла из машины и увидела, что проламываю лед. На самом участке тоже все было покрыто ровной коркой льда. На деревьях в полуметре от земли висели льдинки. Мы поняли, что осенью участок затопило, а затем прихватило морозом. Такая картина была не только на этом участке.

Дом в СНТ «Лимонное». «Уютная дача в развитом садоводстве и круглогодичный подъезд». Мы встречались с агентом у родника — жители Выборга хорошо знают это место. Риелтор приехала на Киа Рио. Возле родника она пересела в ВАЗ своей коллеги, с которой приехала, — мы удивились. Когда приблизились к садоводству, всё стало понятно: на дороге лужи, ямы, ручьи, грязь. Здесь нам не понравилось само садоводство: все обнесено высоким забором, дома стоят стена к стене, а между ними узкие проходы, в которых двоим уже не разойтись. Если загорится один дом — сгорит всё, поскольку застроено слишком кучно.

Пару раз попались честные риелторы, которые сэкономили нам время. И мы им за это благодарны.

Объект в Кондратьеве. На фотографиях — старый дом, заваленный снегом участок. Когда позвонили, агент уточнил наши цели и сразу сказал, что жить в этом доме нельзя, он под снос.

Дом на реке Селезневке. На фото всё выглядит уютно: деревянный домик, беседка, баня на берегу. По телефону агент спросил, когда планируем отдыхать — только летом или круглый год? Сказал, что дом летний, не утепленный, для зимы не подойдет.

Чтобы не повторять наших ошибок, сразу спросите у агента по телефону:

1. Есть ли у него машина. Если нет, то откуда его придется забирать.
2. Обязательно спросите, есть ли у него ключи от дома. И уточните, взял ли он их, когда поедете на место.
3. Бывал ли он сам на участке. Если агент не может рассказать детали, спросите, есть ли возможность позвонить собственнику и уточнить все по списку. И не стесняйтесь продиктовать список — вообще-то это его работа.

Документы и риски

Когда покупаете дом с участком, есть риски и опасности: неоформленные права на землю и строения и отсутствие у продавца полномочий на продажу. Мы плохо разбираемся в юридических тонкостях, поэтому искали идеальные документы. Если нам что-то не нравилось или чувствовали подвох — отсекали вариант.

Если дом не оформлен как жилое строение. В таком можно жить, но нельзя сделать регистрацию, указать в договоре купли-продажи или застраховать. Юридически дома как бы нет. Если оформлять такой дом в собственность, придется побегать по учреждениям и сделать документы.

Не оформлена земля. Продаются участки с арендой на 49 лет. В этом случае нужно вносить арендную плату, а чтобы оформить землю в собственность — собирать документы и ходить по инстанциям. Еще надо читать условия аренды: для каких целей выделили землю, можно ли строиться, есть ли разрешение на строительство.

Мы не хотели вникать в эти нюансы и сталкиваться с бюрократией, поэтому искали только вариант с правом собственности и сразу спрашивали, что и как. В идеале должны быть такие документы:

1. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на землю и на дом.
2. Технический паспорт дома, обзорный план земельного участка и т. д.

У продавца нет четкой цели или полномочий. Мы подумали, что у продавца должна быть ясная мотивация продать дом. Если мотивы неочевидные, то либо объект плохой и от него хотят избавиться, либо с документами что-то нечисто.

Понятная мотивация. Дом в Чулкове достался от дедушки, собственник — внук. Он пожил на даче и решил, что это не для него. Понадобились деньги на ремонт квартиры, и он решил продать дом.

Наш дом продавал сын, который получил наследство от отца. У сына с женой есть свой дом — отцовский им не нужен, поэтому через год они выставили его на продажу.

Непонятная мотивация. Дом в Кутузове. Дедушка-хозяин лежит в больнице, причем все настолько плохо, что ему даже нельзя позвонить. Продажей занимаются племянники. Дедушка не в состоянии приехать на сделку или оформить доверенность. Каким образом племянники будут продавать объект и на каком основании — мы так и не поняли. Впоследствии могут возникнуть проблемы с хозяином или наследниками.

Дача в СНТ у Бусловского озера. Хозяева разводятся, жена продает дом. Агент сказала, что бывшие супруги ругаются из-за детей. Дом строили вместе. Совместно нажитое имущество — предмет спора. Чтобы его продать, муж должен оформить нотариальное согласие на продажу дачи. Даже если супруги договорились сейчас, они могут снова поссориться к моменту сделки: муж ничего не подпишет, а мы зря потратим время.

Дом в Лужайке. К указанному зданию примыкало старое строение, разделенное на две части. Участок поделен забором. Собственница утверждала, что в пристройках никто не живет, хотя формально у них есть хозяева: мужчина с долгами по алиментам и какие-то ребята, которые когда-то поселили туда деда. Якобы эти пристройки можно дешево выкупить через администрацию. А баня и сараи вообще ничейные. Мы приехали в Лужайку сами через пару недель — посмотреть еще раз. В окнах пристроек горел свет, дорожки были почищены от снега.

Что следует уточнить у продавца, если понравился дом:

1. Оформлено ли право собственности на землю и на дом.
2. Есть ли в наличии выписки из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
3. Кто продает объект и какие у него полномочия. Если продает не собственник — оформлена ли нотариальная доверенность на продажу.
4. Если продавец состоит в браке, готов ли второй супруг оформить нотариальное согласие на сделку.
5. Какова причина продажи. Если продавец темнит, попробуйте расспросить соседей.

Как мы нашли наш дом

В марте мы в очередной раз смотрели объекты на «Авито» и «Циане». Увидели дом в поселке Великое, где уже бывали. Позвонили и договорились о просмотре. Показывал собственник — сын покойного хозяина.

Нам все понравилось: рядом крупный поселок, где есть амбулатория и детский садик, а также все магазины. Асфальтированная дорога без ям, детская площадка. Несколько раз в день ходят автобусы до Выборга и до Кондратьево — это соседний крупный поселок. Есть магазинчик, там продают основные продукты, хозтовары и пышный ароматный хлеб. Детей забирает и привозит школьный автобус.

Дом на берегу озера, кругом леса. Соседи только с одной стороны. Есть колодец, банька и сарай с туалетом. На участке в 12 соток растут яблони и сливы, крыжовник и смородина.

Нам понравился дом: из бруса, с мансардой, печью и площадью 80 квадратных метров. Дома из бруса теплые и, в отличие от кирпича и газобетона, «дышат». В жару в них прохладно, в холода — тепло. Мансарда без отделки, на первом этаже внутри аккуратно и чисто. Подключено электричество, можно заезжать и жить.

Минусы тоже были. Фундамент требует ремонта — один из блоков покосился. Это было видно сразу, хозяин тоже не отрицал. Дымоход в мансарде облупился — верхняя часть кирпичей начала крошиться. Хозяин сказал, что со временем хорошо бы трубу переложить. Утепления недостаточно для морозов ниже −20 °C, поскольку покойный дедушка на зиму уезжал в Выборг, а весной и осенью еще тепло. Мы попросили скидку — нам уступили 200 тысяч рублей на ремонт. Продавец нас не обманул: за год проживания мы не нашли никаких новых проблем.

Через три дня мы вышли на сделку и купили этот объект.

Сделка

Когда мы четыре года назад покупали комнату, то вносили задаток и заключали предварительный договор купли-продажи. Боялись упустить вариант, поэтому подстраховались. В этот раз задаток не вносили — договорились так. Хозяин при нас снял объявление с публикации.

Чтобы заключить договор, потребовалось сделать несколько вещей.

Составить договор купли-продажи в простой письменной форме. Мы сами заранее подготовили договор и распечатали его на принтере. Взяли шаблонный текст в интернете и указали свои данные. Мы состоим в браке, поэтому участок с домом — это совместно нажитое имущество. Оформили на мужа, но дом все равно общий.

Утром в день сделки встретились с продавцом и подписали бумаги. Затем пошли в банк, чтобы заложить деньги.

Заложить деньги в банковскую ячейку. В Выборге для сделок с недвижимостью все пользовались услугами одного банка. Мы пришли вовремя и решили почитать договор. Нашли там изумительный пункт: банк обязуется предоставить доступ к ячейке третьим лицам. При этом не указано, на каких основаниях и в каких случаях. Получается, что деньги может забрать кто угодно. Нас это не устроило, и мы ушли в другой банк.

Аренду банковской ячейки предлагали еще три банка, в двух было дорого — около 6 тысяч рублей. А третий вариант подошел по цене. На закладку денег мы потратили 2 часа и 975 рублей.

Сдать документы на регистрацию в МФЦ. МФЦ в Выборге работает без выходных с 9 до 21. На регистрацию мы сдали договор купли-продажи, кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ продавца — свидетельство о наследстве.

Получить документы в МФЦ. Через две недели мы получили в МФЦ выписку из ЕГРН на дом и участок, новые кадастровые паспорта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации.

Подписать акт приема-передачи. Из МФЦ мы пошли в пирожковую — популярное в Выборге место для переговоров — и составили акт приема-передачи. Дело в том, что пока бумаги были на регистрации, продавец уже дал нам ключи. Мы приезжали в дом и все осмотрели. Бывший собственник по нашей просьбе вывез старые панцирные кровати, неработающие холодильники и хлам с чердака.

Достать деньги из ячейки. После подписания акта мы пошли в банк, где продавец получил деньги и написал нам расписку. А вечером мы поехали уже в свой дом.

Мы оформили сделку самостоятельно, оплатили только госпошлину: 2000 рублей за дом и 350 рублей за участок.

Межевание

Межевание — это не обязательно, но его все делают. Благодаря межеванию государство узнает, где конкретно находится участок и какие у него границы. Если этого не делать, может возникнуть неприятный момент. Например, сосед решит отмежеваться и в процессе «залезет» на ту землю, которую вы считаете своей. По закону ему за это ничего не будет — позволяется «прирезать» еще 10% к своей площади. То есть если было 15 соток, можно сделать 16,5.

Мы думали, что наш участок не отмежеван, и обратились в специальную фирму. Сотрудница изучила документы и сказала, что межевание у нас есть, но оно сделано в старой системе координат. Теперь нам надо написать заявление и перевести межевание в новую систему.

Мы еще не ходили, но ожидаем квест не хуже, чем при поиске участка.

Что в итоге

Сейчас мы уже прожили в нашем доме год. Вода в колодце чистая и вкусная. Банька оказалась очень хорошей. В −30 °C в доме было +17 °C, поэтому приходилось топить печку десять часов подряд. Сильный ветер поначалу пугал: задувало под крышу, были жуткие звуки.

В поселке пограничный режим, на въезде часто дежурит участковый. Пускает только по российскому паспорту. Все домовладельцы и их гости переписаны в блокнот. В лесу за поселком начинается пятикилометровая приграничная зона, въезд только по пропускам. Лес патрулируют пограничники, поэтому чувствуем себя в безопасности.

На берегу озера растут ландыши. В осиновой роще перед домом поют соловьи. Летом в жару купались в озере. Осенью лазили по лесам за грибами и ягодами — вокруг нашлись урожайные места. Зимой купили лесные лыжи и катались на них по замерзшему озеру. По первому льду гоняли на коньках. Рядом Финский залив — ездили ловить корюшку. Мимо дома ходят лисы и зайцы, зимой на озере гуляют лоси.

В целом жить в деревне оказалось во много раз лучше, чем в городе. Мы решили переехать в Великое насовсем. Сделали регистрацию по месту жительства, записали дочку в поселковый садик. Сейчас начинаем реконструкцию дома.

Как выбрать дом при покупке

Если квартиры устроены более-менее одинаково, то история с загородными домами слишком индивидуальна. Какой дом выбрать и как? Рассказываем, на что обратить внимание при покупке частного дома и что советуют по этому поводу профессионалы рынка домостроения.

Расстояние до города и направление

У каждого мегаполиса есть популярные загородные направления. Большинство покупателей дач стремится поселиться ближе к городскому жилью. В Москве, например, традиционные дачные места расположены к западу от столицы, популярны поселки на Рублево-Успенском, Новорижском, Минском, Киевском и Калужском шоссе.

В таком мегаполисе, как Москва, пробки дотянутся до автолюбителей в пределах 5 км от МКАД. Дальше загруженность трасс на каждом из направлений индивидуальная. Важно помнить, что на каждые 10 км пути приходится 10 минут езды (без пробок и дорожных работ), так что в первую очередь учитывайте транспортную доступность объекта.

Стоимость дома

Цена загородного дома, который продает собственник или девелопер, — это далеко не все, из чего складывается бюджет покупки. Скажем, у вас есть 2 млн рублей — и в них стоит заложить расходы на переезд, ремонт построек, благоустройство участка.

Как правило, чем дешевле объект, тем больше придется вложиться в него, чтобы привести его в порядок. Поэтому невысокая стоимость дома, скорее всего, означает большие затраты на ремонт.

В России действуют различные ипотечные программы на загородную недвижимость. Например, ипотеку на частный дом можно получить в Совкомбанке. Ипотека может стать удобным инструментом для покупки недвижимости и позволит в комфортном для семейного бюджета режиме не только приобрести загородный дом, но и отремонтировать его и обустроить все внутри по своему вкусу.

Площади и планировки

В идеале загородный дом должен быть настолько просторным, чтобы в нем могли разместиться все члены семьи и оставалась бы еще одна гостевая комната.

Но не только размер помещения играет роль, важна и планировка. Двухэтажный вариант не вполне подходит для семьи с пожилыми людьми. Но даже если ты молод и здоров, по нескольку раз в день подниматься на второй этаж и спускаться мало кому понравится. Поэтому чаще покупатели предпочитают одноэтажные дома.

Посчитайте количество санузлов. Если дом двухэтажный и спальни располагаются наверху — для вашего же комфорта лучше, чтобы одна из уборных находилась на втором этаже.

Наличие балкона в доме не принципиально, а вот терраса предпочтительна. В дождливую погоду или в летний зной она обязательно пригодится, когда захочется посидеть на свежем воздухе.

Кладовка или погреб в доме станут подспорьем, потому что за продуктами в город каждый день не наездишься, а домашние заготовки занимают слишком много места в холодильнике.

Какой статус у земли

Идеальный вариант, когда дом находится на участке . Там можно зарегистрироваться, не надо беспокоиться за уборку снега на улицах и уличное освещение — этими вопросами заведует местная администрация.

Нередко загородные дома находятся на землях сельхозназначения, то есть со статусом . Исторически сложилось, что домик на таких землях не главное, все внимание — к огороду. Отсюда и удобства на улице, и здания, в большинстве случаев пригодные только для летнего проживания.

Минусы СНТ: в домах трудно прописаться, все коммуникации приходится проводить самостоятельно. Размеры наделов редко превышают 15 соток, а любой дом, построенный в СНТ, считается дачным, и, соответственно, меньше стоит.

Кроме того, если хочется внести какие-либо изменения, которые коснутся всех, приходится договариваться со всеми членами СНТ.

Поэтому ликвидность таких участков невысока и банки стараются не брать их в качестве залога.

Специалисты Совкомбанка помогут разобраться в обилии ипотечных программ и условий, на которых выдается ипотека, в том числе под залог земельного участка. Оставьте заявку на консультацию и получите ответы на вопросы у профессионалов.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Есть ли газ

Вопрос отопления частного дома — один из самых серьезных. Дров нужно много, а стоят они дорого. Дешевле и удобнее обогревать дом газом и на нем же готовить. Поэтому очень важно, чтобы поселок, где вы приобретаете недвижимость, был газифицирован.

Если доводить трубу от границы участка до дома вам придется за собственные средства, попытайтесь на этом сбить цену, торгуясь с собственником. Несмотря на то, что сегодня работает программа социальной газификации, вам все равно придется вложиться в прокладку газопровода по участку, покупку котла, газовой плиты и т. д., что сулит немалые расходы.

Можно, конечно, уповать на электричество, но его потребление будет колоссальным, да и в случае отключения света генераторами не напасешься.

По какой технологии построен дом

Технологии строительства влияют на характеристики дома и его цену. Если нужно построить быстро и относительно недорого — выбираем каркасный дом. Но придется потратиться на его утепление.

Дома из кирпича обойдутся значительно дороже, но простоят дольше. Да и кирпич обладает хорошими теплоизоляционными свойствами и медленнее разрушается по сравнению с древесиной.

Как говорит Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании HalleHouse , приступая к выбору технологии для строительства или присматриваясь к готовым домам, в первую очередь нужно проанализировать материалы строительства и соблюдение технологии:

«Если планируется покупать готовый дом — запросите у застройщика фото- и видеоматериалы строительства, внимательно изучите их или покажите профессионалам.

Зачастую обращение к специалистам технического контроля стоит несоизмеримо меньше покупки дома, не пригодного для всесезонного проживания».

По его словам, дом для постоянного проживания отличается от «сезонных» или дачных домиков:

«Сезонный «каркасник» зачастую строится из доски естественной влажности минимального сечения. Этим продиктована «шаткость» здания и изменение геометрии стен.

Несущая способность стены такого дома невелика, обычно она приравнивается к 300 кг на погонный метр стены. А распространенное мнение о том, что в каркасном доме холодно, появилось оттого, что у «сезонного» дома недостаточная толщина утепления — максимум 100 мм минеральной ваты».

Как отмечает Вячеслав Котлов, сегодня есть технологии, позволяющие возводить более прочные и теплые каркасные дома.

Внутренняя отделка

Выбрать черновую отделку или «под ключ» — дело кошелька и вкуса. Но обязательно проверяйте готовый ремонт. В частном доме за наведенным лоском могут скрываться гниющие стены и полы, потрескавшаяся штукатурка и прочие «сюрпризы».

При выборе отделки от застройщика детально обговорите, какие виды работ входят в пакет «под ключ»: единого стандарта на рынке нет. В противном случае вы рискуете бесконечно платить за дополнительные работы.

В Совкомбанке можно оформить карту «Халва» и приобрести все необходимое для ремонта.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Площадь участка и зеленые насаждения

Даже если вы не планируете огород, работы на земле будут занимать немало времени. Просто подстригать траву — уже требует усилий. Поэтому, покупая участок, учитывайте размер территории, за которой вам придется ухаживать.

Обратите внимание, растут ли деревья на участке и какие. С одной стороны, в жару они подарят спасительную тень, с другой — осенью придется убирать листву. А в ветреную погоду деревья, особенно старые, могут представлять серьезную опасность.

Инженерия и коммуникации

Если нагревать воду можно с помощью того же газового котла, то вопросы, откуда ее взять и куда потом сливать, — более серьезные. С водопроводом и канализацией за городом могут возникнуть большие трудности. Прежде всего потому, что такие плоды цивилизации есть далеко не везде.

Так что большинство дачников обходится скважинами и септиком. Если он переливной, требуются услуги ассенизаторов. Поэтому, если бюджет позволяет поселиться в поселке с городскими коммуникациями, считайте это большой удачей и покупайте дом, где не придется ведрами носить воду из колодца.

Торговая и социальная инфраструктура

Когда живешь в городе, привыкаешь к продуктовому изобилию, набору услуг, который легко получить рядом с домом. За городом с этим будет все намного сложнее. Оцените, хватит ли вам возможностей сельского магазинчика, чтобы вы могли чувствовать себя комфортно, или придется постоянно отправляться за продуктами в город на машине.

Наиболее обеспеченные инфраструктурой (магазинами, больницами, салонами связи и т. п.) локации пользуются повышенным спросом, но это же влияет на цену окрестных домов. В то же время всегда можно приобрести постройку буквально в чистом поле, но тогда придется привыкать к жизни в автономном от цивилизации режиме.

Пять основных критериев при выборе дома

Подытоживая вышесказанное, владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский выделяет пять критериев, которые помогут ответить на вопрос, какой дом лучше купить для постоянного проживания:

• дом должен быть качественным. Неважно, строите вы из бруса, газоблока или это будет каркасный дом. Его должны возводить из правильных материалов с применением современных технологий компетентные специалисты. Все — от фундамента до кровли — должно быть посчитано и заранее проверено надлежащим образом;
• дом должен стоить своих денег. Если вам предлагают дом за пару миллионов рублей, вспомните поговорку про бесплатный сыр. Все описанное выше в первом пункте не может стоить 1-2 млн рублей. В лучшем случае вы получите дачу, которую сами будете доводить до ума. В худшем – некачественный объект, который придется сносить (например, в случае деформации плохого фундамента);
• инфраструктура крайне важна, ведь жить в своем доме вы собираетесь круглый год. А значит, рядом должны быть больницы, магазины, школы и детские сады. Дом для постоянного проживания не дача, куда вы приедете с детьми на летние каникулы. Изучите вопрос инфраструктуры заранее;
• план застройки локации. Многие пренебрегают этим вопросом при выборе дома и участка, и очень зря. Посмотрев такой план, можно узнать, что через пять лет рядом с вами построят шумную трассу или мусоросжигательный завод с соответствующим ароматом. И жить в этом районе станет невыносимо, и продать по этой причине вы сможете дом за копейки;
• транспортная доступность. Как бы ни была хороша инфраструктура, но рядом вряд ли окажутся вузы, куда со временем будут поступать дети, а также музеи и театры. До таких мест придется добираться, поэтому важным подспорьем станут не самые загруженные трассы, электричка рядом, а для Москвы — МЦД (Московские центральные диаметры). Если вы будете выбирать участок и строить рядом с возводимыми диаметрами (D3, D4), то ваш дом станет еще и потенциально хорошей инвестицией: такие локации будут расти в стоимости.

Какие дома точно не стоит покупать

Если с тем, как правильно выбрать дом, стало немного яснее, то при каких условиях никогда не стоит соглашаться на покупку, даже если объект предлагается очень дешево? Например, если вы обнаружили следующие проблемы:

• на фасаде дома есть трещины;
• цокольный этаж постоянно затапливается;
• каменный дом-недострой, который стоит уже много лет. Со временем в кирпиче, монолите, керамоблоке и т. д. могут появиться микротрещины, которые потом будут только расти;
• если в доме протекает эксплуатируемая кровля: исправление этого дефекта влетит в копеечку;
• если каркасный дом построен с нарушением теплоизоляционного и пароизоляционного слоя. Отапливать такое здание будет очень дорого.

Итоги

Покупка загородного дома сложнее, чем покупка квартиры: слишком много подводных камней, о которых не знаешь заранее. Поэтому лучше проконсультироваться со специалистами о качестве здания, характеристиках участка, инженерных сетей, коммуникаций и так далее.

Цена дома складывается не только из стоимости здания и участка. Чем удобнее расположено место, в котором находится дом, тем он дороже.

Жизнь за городом подходит далеко не всем: учитывайте индивидуальные потребности каждого члена семьи. В зависимости от этого выбирайте подходящие планировки и обращайте внимание, какая инфраструктура есть поблизости.

Какой дом купить — дело вкуса, кошелька и предпочтений. Главное — не совершать покупку спонтанно, иначе она дорого обойдется во всех смыслах.

Покупка дома

Сделка по купле-продаже дома считается достаточно рискованной операцией. Она связана со значительными финансовыми затратами, что привлекает мошенников и просто не порядочных собственников. Вопрос о том, как купить дом, требует тщательно продуманного подхода и заслуживает особого внимания.

Где искать дом для покупки?

Первая задача, возникающая перед покупателем: где искать нужный объект для покупки? Если с географическим расположением все ясно заранее, то вопрос о его категории стоит решать с учетом конкретных обстоятельств.

Первичный рынок недвижимости

Под первичным рынком недвижимости подразумеваются новые дома, когда покупатель становится первым владельцем. В качестве продавца выступает обычно застройщик. Покупатель заказывает строительство по определенному проекту или выбирает из уже готовых вариантов, которые никогда не были заселены. Возможно несколько вариантов первичного жилья:

1. Новый коттедж, построенный под заказ. Это наиболее дорогой вариант, когда застройщик строит «под Вас» , по конкретному проекту.
2. Дома, строящиеся специально на продажу. Обычно застройщик строит сразу несколько домов по своему усмотрению на отведенном под жилищное строительство участке, а покупатели могут выбрать понравившееся жилье.
3. Недостроенное или планируемое к постройке жилье. В этом случае существенно снижается стоимость покупки, т.к. покупатель вносит свои деньги непосредственно в строительство. Вселиться в такой дом можно только через 1-2 года.

Таким образом, на первичном рынке недвижимости можно купить частный дом, который никогда не был в эксплуатации и продается застройщиком. Эти объекты не подвергались естественному износу и можно рассчитывать на увеличенный срок службы. В то же время, они не проверены в эксплуатации, а следовательно придется проверять качество постройки особо тщательно.

Вторичный рынок недвижимости

Вторичное жилье — это объекты, побывавшие в эксплуатации и продаваемые владельцем недвижимости. С одной стороны, это уже обжитые дома. Побывав в них, можно оценить степень комфорта и решить, какие изменения надо внести после покупки. Важное значение приобретают такие факторы, как дата постройки, проводимый капремонт, реальные условия и срок эксплуатации.

Главное преимущество «вторички» — низкая стоимость по сравнению с первичным жильем. Однако, следует помнить, что повышается риск приобретения вместе с жильем и дополнительных проблем. Дом может являться залоговым имуществом по кредиту, иметь обременения по суду, иметь других собственников и т. д. Все это требует тщательной проверки всей предыстории недвижимости.

5 этапов покупки дома

Решив, где искать дом, можно приступать к дальнейшим шагам по его покупке. Это ответственное мероприятие подразумевает несколько важных этапов, которые необходимо пройти для обеспечения правильного выбора.

Этап 1. Определение местонахождения и стоимости

Выбор района проживания имеет индивидуальный характер. Кто-то приоритет отдает вопросу организации собственного бизнеса непосредственно на своем участке, одни люди стремятся быть поближе к центру города, а другие, наоборот, убежать подальше от суеты, на природу.

В любом случае, в расчет принимаются такие факторы:

• наличие детских учреждений (детсады, школы);
• медицинское обслуживание, близость поликлиники и иных учреждений;
• организация торговли (магазины, торговые центры, рынки);
• транспортная доступность, маршруты общественного транспорта;
• экология, шум;
• безопасность.

Перед началом поиска нужного жилья необходимо определиться и с его ценой. Надо трезво оценить свои финансовые возможности и определить верхнюю ценовую границу. Можно подумать об ипотечном кредите, привлечении материнского капитала и иных источниках финансирования покупки. Это позволит поднять ценовую планку.

Этап 2. Поиск объявлений

Самый доступный вариант поиска дома для покупки — изучение объявлений о продаже недвижимости. Их можно найти в интернете, СМИ, на специальных досках для объявлений и даже на столбах и заборах. Дают объявления сами собственники жилья, частные маклеры и агентства по продаже недвижимости. Последний вариант позволяет избавиться от проблем с оформлением, но обойдется дороже за счет накруток за услугу.

Один из лучших вариантов — иметь дело непосредственно с владельцем дома. С ним можно поторговаться, обсудить важные нюансы условий проживания и особенностей района. Важно реально оценить стоимость предложения. Чрезмерно дешевое жилье должно насторожить. Это могут быть дома с плохой предысторией, с дефектами конструкции, ветхие или слишком удаленные. Выбирать надо средние цены.

Этап 3. Анализ вариантов

Важный шаг — просмотр понравившегося варианта после телефонного общения. Посетить объект надо лично, обращая внимание на все мелочи, начиная от подходов к дому и завершая подсобными помещениями. Следует понимать, что дом специально готовился к осмотру покупателем, а потому могут быть проблемные места хорошо замаскированы.

Необходим тщательный визуальный осмотр. Не стесняйтесь трогать руками стены и несущие конструкции. Надо задавать конкретные вопросы по техническому состоянию и условиям проживания. Постарайтесь выяснить причины продажи дома и его недостатки. Помогут составить общую картину объекта и разговоры с соседями. Следует узнать поподробнее и о тех, кто проживает рядом.

Этап 4. Проверка документов

Если дом готовился к продаже, то весь комплект необходимых документов должен быть уже готов. Необходимо проверить не только их полную комплектность, но и достоверность. Все документы следует тщательно проверить. В них не должно быть никаких ошибок. Особенно важно, исключить наличие поддельных справок, копий и выписок. Документы должны четко подтверждать права собственника, госрегистрацию, техническое состояние. Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях, то для проверки следует привлечь профессионалов — юристов или риэлторов.

Этап 5. Заключение сделки

Завершающий шаг — заключение сделки. На этом этапе необходимо решить вопрос, ]как составить куплю-продажу дома ]правильно и в соответствии с Законами РФ. Переход прав собственности осуществляется на основании Договора купли-продажи. В нем отражаются все согласованные моменты — цена, техническое состояние, условия передачи и заселения, и т.д.

Перед подписанием Договора рекомендуется показать его профессиональному юристу для оценки правильности составления. Любые ошибки могут вызвать проблемы с дальнейшей госрегистрацией и привести к судебным разбирательствам. Оформляется сделка при участии государственного регистратора (нотариуса). Оплату следует производить при свидетелях.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Использование материнского капитала для покупки недвижимости предусмотрено законодательством. Как правило, суммы материнского капитала недостаточно для оплаты всей стоимости дома, но она может служить первоначальным взносом для получения ипотечного кредита. Это облегчит дальнейшее погашение долга перед банком.

Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание

Дом покупается надолго и должен обеспечить максимально комфортное проживание. Осмотр его технического состояния требует особой тщательности. Лучше всего, для оценки качества жилья привлечь профессионального эксперта — строителя или риэлтора с опытом проведения оценки строений. Внимание следует обратить на ряд ключевых моментов.

Материал строительства

Надежность всего сооружения, его долговечность и комфорт внутри помещений определяются конструкцией и материалом стен дома. От этого зависит несущая способность, прочность, усадка, шумо- и теплоизоляционные свойства. Проверяется качество гидроизоляции, утеплителя.

Наиболее распространенные варианты:

1. Деревянный сруб. Дом может быть построен из бревен или брусьев. В России такие дома строились с давних времен и доказали свою надежность. Главная проблема — гниение, и его следы надо выявить своевременно. Еще одна проблема — значительная усадка.
2. Кирпичная кладка. Это один из самых надежных вариантов, обеспечивающих хорошую теплоизоляцию. Обязательно оценивается толщина кладки и качество кирпича.
3. Блочное строительство. Распространение находят газо- и пеноблоки. При такой конструкции важная роль отводится надежному утеплителю и гидроизоляции. Их качество требует особой проверки. Необходимо выявить следы плесени и грибков. Настораживающий фактор — свежая внешняя штукатурка. Таким способом продавец может замаскировать дефекты перед продажей.
4. Железобетонные панели. Из них делаются не только многоэтажные сооружения, но и бюджетные частные дома. Такие строения, как правило, стоят дешевле, но имеют низкую тепло- и шумоизоляцию. При осмотре особое внимание уделяется качеству заделки межплиточных швов.

Невозможно выделить какой-либо конкретный материал. Все они имеют плюсы и минусы, предназначены для разных условий эксплуатации. Покупатель должен сам оценить конструкцию с учетом технического состояния, собственных эстетических предпочтений и финансовых возможностей. При необходимости можно проконсультироваться со специалистами.

Фундамент

Проверять качество фундамента достаточно сложно, т. к. его основная часть скрыта под землей. Рискованный вариант — отсутствие фундамента. Такое сооружение может использоваться только в качестве временного жилья. Оценить надежность фундамента можно по косвенным признакам — трещины на стенах, проседание углов, повышенная влажность подвала, сырость на полу и т. д.

Важно уточнить следующие параметры фундамента:

1. Тип. Фундамент может быть ленточным, плитным, столбчатым и свайным. Наиболее надежным и универсальным считается ленточная конструкция. Сваи необходимы при строительстве на болотистой и рыхлой почве.
2. Глубина. Лучше всего, выбирать заглубленный фундамент. При этом его глубина должна быть больше глубины промерзания грунта, но не доходить до залегания подземных вод.
3. Цокольная часть. Она необходима для надежной защиты стен снизу. Качественный фундамент возвышается над поверхностью земли на высоту 40-60 см. Стоит также проверить наличие отмостков.
4. Гидроизоляция и утепление. Они спрятаны под землей, но оценить их качество можно. При хорошей гидро- и теплоизоляции пол в помещении будет сухой и теплый. Подвал позволяет объективно оценить данный параметр.

Фундамент следует проверять внимательно. Любые следы подтопления снизу, плесень указывают на наличие дефектов. Если возникает подозрение, то рекомендуется обратиться к специалистам. Они могут сделать специальные шурфы и точно оценить состояние фундамента. Крайне опасны любые деформации, вызванные проседанием основы сооружения.

Крыша и чердак

Нельзя оставлять без внимания кровлю дома. Покупателю, конечно, не хочется начинать ее ремонт сразу после приобретения жилья, после первого сильного дождя. Важно проверить прочность, герметичность и надежность крыши. Идеально, если и внешний вид кровельного покрытия будет привлекательным без дополнительных затрат.

При осмотре дома необходимо проверить:

1. Стропильная система. Проверяется состояние всех несущих деревянных балок (стропил). Не должно быть прогнивших участков, повреждений.
2. Кровельное покрытие. Важен материал, из которого оно сделано (шифер, металл, черепица, мягкая кровля и т.п.). Оценивается состояние покрытия.
3. Гидроизоляция. Если осмотр проводится во время дождя, то можно сразу оценить ее качество. В сухую погоду выявляются следы протечек.
4. Водостоки и водоотводящие элементы. Их также надо внимательно осмотреть и оценить эффективность.

Чердак также следует внимательно осмотреть. Во-первых, по нему можно оценить состояние кровли, т.к. протечки наглядно проявляются именно здесь. Кроме того, чердачное помещение, как правило, имеет практическую ценность. На нем можно обустроить хранилище малоиспользуемого имущества. Дополнительно можно оценить возможность обустройства теплого чердачного помещения или жилой мансарды.

Отопление

Нормальная температура в доме даже в лютые морозы — важное условие для постоянного проживания. Реально оценить его качество можно только в зимнее время. Хорошо, если имеется централизованное отопление. В этом случае достаточно проверить состояние труб и радиаторов, а также наличие кранов для спуска воздуха. В домах без централизованного отопления надо иметь собственный отопительный котел. Дешевый вариант — газовый котел. В негазифицированных районах выбирают жидко- и твердотопливные котлы, а также электрообогреватели.

Водоснабжение

Идеальный вариант — централизованное водоснабжение, в т.ч. горячее водоснабжение. Если его нет, то надо выяснить, с какого источника обеспечивается подача воды. Следует взять пробы и проверить ее качество. При собственной системе водоснабжения надо проверить состояние магистралей и оборудования.

Нагрев воды часто обеспечивается газовыми колонками. Могут использоваться электронагреватели (проточные и накопительные). Необходимо проверить техническое состояние такого оборудования, а также документы на ввод его в эксплуатацию.

Участок

Частный дом расположен на конкретном земельном участке. Интерес представляют его размеры, форма, рельеф, состав грунта. Проверяется правильность расположения выгребных ям (септиков), источников воды и их соответствие санитарным нормам. Важно проверить наличие системы полива и дренажной системы. Все постройки и стационарные объекты должны быть учтены в плане и техническом паспорте дома.

Оформление дома с земельным участком

Многие задумываются, как купить дом с участком. Эта сделка подразумевает переход собственности на 2 отдельных объекта недвижимости — частный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. При этом ст. 35 ЗК РФ требует обязательного перехода прав собственности на участок при покупке дома. Можно купить дом в деревне.

При покупке необходимо проверить законность прав собственности на оба объекта (Закон № 218-ФЗ):

1. Участок и дом должны быть поставлены на кадастровый учет. Каждому объекту присваивается свой кадастровый номер. На официальной кадастровой карте можно всегда увидеть объект по этому номеру (если регистрация произведена после 01.03.2013 г.).
2. Право собственности на оба объекта должны быть зарегистрированы. Соответствующая запись делается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Без выполнения указанных условий сделку купли-продажи на законных основаниях провести нельзя. Если объекты не поставлены на учет, то продавец должен обратиться к кадастровому инженеру, который составит Межевой план и Технический паспорт дома. На основании этих документов объекты будут взяты на кадастровый учет.

Составление предварительного договора

До совершения окончательной сделки составляется предварительный договор между продавцом и покупателем. Он действует в течение 1 года или в течение срока, оговоренного в соглашении. В документе предварительно согласовываются основные условия сделки. В нем указывается предмет купли-продажи, условия заключения окончательного договора и сроки осуществления сделки, а также штрафные санкции при одностороннем расторжении. Предварительный договор не проходит госрегистрацию, но считается юридическим документом.

Составление основного договора

Передача прав собственности происходит на основании основного договора, который заключается по окончании действия предварительного соглашения. Заверение документа у нотариуса не обязательно, но желательно. В нем окончательно формируются характеристики объектов, время и место совершения сделки, сумма и дополнительные условия по согласованию сторон. Указывается, что окончательная передача объектов фиксируется Актом приемки-передачи. Договор составляется в 3 экземплярах, один из которых направляется на госрегистратуру.

Государственная регистрация

Чтобы узнать как оформить куплю дома с участком, следует пройти обязательную процедуру — государственную регистрацию. Только после этого будет можно говорить о вступлении нового владельца в законные права. В процедуре должны участвовать, как покупатель, так и продавец недвижимости. Для регистрации предоставляются такие документы:

• заявление от продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт на дом;
• выписка из кадастрового учета земельного участка;
• договор купли-продажи;
• акт приемки-передачи;
• справка о всех зарегистрированных в доме гражданах;
• квитанция об уплате госпошлины.

Для прохождения госрегистрации можно обратиться в МФЦ. Срок рассмотрения обращения — 10 рабочих дней. Если договор оформлен у нотариуса, то он с согласия сторон направляет обращение в Росреестр от их имени в электронном виде. При уклонении продавца от передачи прав собственности покупатель подает заявление в суд.

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Даже небольшая ошибка, неточность в правоопределяющих документах может стать препятствием к признанию сделки законной. Существуют всевозможные подводные камни при покупке дома в виде разных обременений и ограничений. Наконец, в комплекте документов могут оказаться фальшивые справки и свидетельства. Васе это указывает на необходимость тщательной их проверки.

Разрешение на строительство

В нем подтверждается соответствие объекта градостроительному плану и строительным нормам. Выдается документ при получении права на земельный участок, на котором разрешено возводить капитальные строения. Документ передается правопреемнику без переоформления.

Свидетельство на недвижимость и участок

Этот документ, подтверждающий право собственности на дом и земельный участок, продавец обязан предоставить покупателю. При его отсутствии продавец не имеет право распоряжаться недвижимостью. Если продажу осуществляет лицо от имени собственника, то необходима нотариально заверенная доверенность.

Справка о количестве прописанных граждан

При покупке надо добиваться, чтобы все прописанные в доме лица выписались. В противном случае возникнет масса проблем с правами этих граждан, особенно несовершеннолетних.

Согласие на продажу от совладельца

При долевой собственности на недвижимость согласие на продажу необходимо получить от всех дольщиков.

Помимо указанных документов покупатель имеет право просить предоставить дополнительные справки, копии и выписки. Среди них можно отметить: свидетельство о госрегистрации, кадастровый и технический паспорт, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, согласие супругов, справка о коммунальных платежах и т. п.

Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации

При покупке дома существует высокий риск мошенничества. Могут попасться явные преступные элементы, желающие обманным путем присвоить деньги. Чаще попадаются недобросовестные продавцы, которые стремятся любым способом продать подороже или избавиться от проблемной недвижимости. В результате покупатель может оказаться в сложной ситуации, лишившись денег и не имея возможность зарегистрировать покупку. Для снижения рисков можно воспользоваться такими советами.

Сравните заявленную площадь участка с фактической

Фальсификация справки с завышенной площадью позволяет увеличить цену. Простейший метод проверки — проведение замеров. Более точные измерения позволяют сделать геодезические приборы.

Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

В их отсутствии можно убедиться, сравнив планировку с техпаспортом дома. Изучения кадастрового плана поможет выявить незаконные строения.

Проверьте проектные документы на жилое здание

Эта проверка важна при покупке у застройщика первичного жилья. Проектную документацию следует проверить уже на стадии предварительных переговоров, а затем сравнить с постройкой.

Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу

При проведении сделки необходимо оформить 2 отдельных договора — на жилой дом и на земельный участок. Правильность составления обоих документов рекомендуется проверить у профессионалов. Надо учесть, что налог на прибыль уплачивается с этих объектов раздельно.

Указанные рекомендации помогут избежать мошеннических схем. Кроме того, надо анализировать поведение продавца. Мошенников часто подводит попытка совершить сделку очень быстро. Настораживать должна чрезмерно заниженная цена, требование залога и частичной предоплаты.

Выводы

Покупка дома является ответственным мероприятием. Ее надо осуществлять планомерно, избегая поспешности и необдуманных действий. Необходимо тщательно проверить документы, техническое состояние объекта и оценить удобство расположения. Элементарные меры предосторожности помогут избежать мошеннических схем. При правильно осуществленной сделке госрегистрация прав собственности не вызовет проблем.

Похожие публикации:

1. Сколько сохнет монтажная пена при установке дверей
2. Горячее вс носитель что это
3. Для чего нужна штукатурка стен
4. К какой группе относится кедр