Эксплуатация дома что это такое

Эксплуатация зданий

Эксплуатация зданий — это комплекс организационных и технических мероприятий, обеспечивающих безотказную и бесперебойную работу всех систем и конструктивных элементов объекта на протяжении всего эксплуатационного периода, а также полноценное функционирование объекта по назначению.

Каждый введенный в эксплуатацию строительный объект должен быть надежным, обеспечивать комфортные и безопасные условия для жизнедеятельности человека. Техническое обслуживание зданий и сооружений направлено на непрерывное поддерживание строений в исправном состоянии, своевременное устранение дефектов при их возникновении и обеспечение эксплуатационной пригодности.

Цели и задачи эксплуатации зданий

Чтобы объект был надежным и долговечным недостаточно только правильно провести строительство, но также важно чтобы грамотно и в соответствии действующих регламентов осуществлялась эксплуатация жилых зданий и сооружений или строений другого предназначения. Поэтому сразу после того, как произошел ввод в эксплуатацию здания должна быть организована инженерная эксплуатация, в основные задачи которой входит обеспечение:

безотказного функционирования постройки согласно его прямого назначения;
поддержания технологических характеристик на весь срок эксплуатации здания;
должного уровня безопасности строений и комфорта пребывающих в них людей;
безаварийного функционирования коммуникаций и инженерно-технических систем;
благоприятного внутреннего микроклимата: влажности воздуха, температуры и других факторов;
безукоризненного состояния объекта и придомовой территории, как того требуют действующие санитарно-гигиенические нормы.

Если правильно организовать техническое содержание зданий, то это позволит обеспечить не только бесперебойную работоспособность всех инженерных систем, но также существенно продлить эксплуатационный период строительных объектов.

Что включает в себя эксплуатация зданий, состав и правила проведения эксплуатационных работ

Безопасность эксплуатации зданий напрямую зависит от того, насколько правильно и качественно выполняется их техническое обслуживание.

Процессы эксплуатации строительных объектов подразумевают выполнение ряда работ, которые условно разделяются на три основные группы:

санитарное содержание. Включает работы по уборке помещений и придомовой территории, сбору и вывозу твердых отходов, обслуживанию и промывке канализации, водостоков и мусоропроводов, обрезку деревьев и уход за элементами озеленения;
техническое обслуживание. Технический регламент предусматривает проведение ответственными лицами плановых осмотров конструкций и функционирующего в здании инженерного оборудования на предмет соответствия действующим нормам и стандартам, результаты которых записываются в журнал. Кроме этого в группу входит обеспечение в помещениях благоприятной среды для пребывания людей, соблюдение норм пожарной безопасности, содержание в надлежащем состоянии помещений, фасадов, крышных конструкций и других конструктивных элементов, обслуживание и наладка коммуникаций, газового, вентиляционного, санитарно-технического и другого оборудования, подготовка зданий к осенне-зимнему сезону;
ремонтные работы, направленные на устранение возникших в ходе эксплуатации сооружения дефектов, восстановление изношенных конструктивных элементов. В данную группу входит текущий и капитальный ремонт, а также аварийно-восстановительные работы, если в таковых возникнет необходимость.

Также правила эксплуатации зданий на протяжении всего эксплуатационного срока предусматривают строгое соблюдение требований безопасности охраны труда, реконструкцию и модернизацию инженерных систем, оперативное устранение возникших неполадок, постоянное взаимодействие со сторонними организациями, помощь которых требуется в обеспечении качественного сервиса.

Кроме стандартных мероприятий техническая эксплуатация производственных зданий, общественных и жилых сооружений также включает административные процедуры. К их числу относят регулярную инвентаризацию коммуникационных систем, ведение технической документации, составление и сдача отчетов, поиск решений по повышению энергоэффективности.

Требования к эксплуатации конструкций зданий подразумевают строгое следование техническим регламентам и соблюдение утвержденного графика плановых мероприятий. Только при таком подходе можно обеспечить безопасность и комфортность жильцов или работающего персонала.

Документы, регулирующие эксплуатацию зданий

Система эксплуатации административных зданий, промышленных и других объектов четко регламентирована нормативно-правовыми актами:

градостроительный кодекс РФ;
СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов». Основные положения»;
ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
ФЗ № 184 «О техническом регулировании;
ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Это основные документы, регламентирующие техническое обслуживание зданий. Кроме этого могут действовать и другие в зависимости от типа и назначения объекта. Например, если объектом выступает газовая котельная, то нормативная эксплуатация промышленных зданий осуществляется в соответствии ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

Кто отвечает за безопасную эксплуатацию

Для ведения эксплуатационного контроля собственниками объектов назначается ответственный специалист – инженер по эксплуатации зданий. По поводу квалификации такого специалиста конкретных указаний техрегламент не дает, но ввиду возлагаемых функций и повышенной ответственности очевидным фактом являет то, что такую должность занимать может только профессиональный специалист с профильным образованием.

Управление эксплуатацией

Современные объекты и сооружения – это достаточно сложные объекты с инженерным и техническим оснащением. Управление эксплуатации зданий состоит из следующих направлений, которые должна выполнять служба эксплуатации:

техэксплуатация: обслуживание и ремонт инженерных систем, удаление отходов, уборка и другие мероприятия;
организация размещения подразделений и персонала для производственных и административных объектов, контроль за выполнением бытовых услуг для жилых объектов;
организация охраны окружающей среды, благоустройства придомовой территории, культурного досуга жильцов или работников;
обеспечение охраны объекта и контроль за доступом в помещения.

Любые возникшие нарушения в ходе эксплуатации сразу же должны устраняться. Для их своевременного обнаружения инструкция подразумевает диагностику и технический контроль, для проведения которого при необходимости должны привлекаться профильные службы.

Заключение

С появлением инноваций в реконструкции городской застройки система технической эксплуатации является необходимой для полноценного функционирования зданий. Если соблюдать порядок эксплуатации и действовать в соответствии технических регламентов, то можно с минимальными затратами обеспечить долговечность и надежность зданий, а также комфортную жизнедеятельность человека.

Эксплуатация зданий и сооружений — это…

Эксплуатация зданий и сооружений — это процесс управления и поддержания в эксплуатационном состоянии различных инженерных систем и коммуникаций, зданий и сооружений, включая их техническое обслуживание, ремонт и замену изношенных элементов, а также управление потреблением энергии и ресурсов.

Эксплуатация зданий и сооружений включает в себя такие задачи, как:

контроль качества воды, электроэнергии, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха и других коммуникаций;
осуществление ремонта и технического обслуживания оборудования;
управление техническими системами зданий, включая системы безопасности, сигнализации

и др.

Целью эксплуатации зданий и сооружений является обеспечение комфортных условий для жизни и работы людей внутри этих зданий и сооружений, а также увеличение срока их службы и минимизация эксплуатационных расходов.

Кто отвечает за эксплуатацию зданий и сооружений?

Ответственность за эксплуатацию зданий и сооружений лежит на различных лицах и организациях в зависимости от их типа, назначения и структуры.

Обычно, за эксплуатацию зданий и сооружений, включая поддержание конструкций и систем в надлежащем техническом состоянии, регулярное техническое обслуживание и ремонт, а также обеспечение безопасности и соблюдение всех требований законодательства в области эксплуатации зданий и сооружений, несут ответственность их владельцы.

Для больших и сложных зданий и сооружений приказом может быть назначен специальный менеджер по эксплуатации или главный инженер, который отвечает за координацию всех аспектов эксплуатации, включая техническое обслуживание, управление энергопотреблением, управление персоналом и координацию субподрядчиков.

Также в процессе эксплуатации зданий и сооружений могут участвовать различные специализированные организации, такие как управляющие компании, подрядчики по ремонту и техническому обслуживанию, сертифицированные специалисты по безопасности и т.д.

Что относится к эксплуатации здания?

Как мы уже сказали, эксплуатация здания — это процесс управления и поддержания нормальной работы здания после его строительства или реконструкции. К эксплуатации здания относятся следующие аспекты:

Техническое обслуживание и ремонт: регулярное обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электрических и санитарных систем, лифтов, а также ремонт и замена деталей и оборудования при необходимости.
Управление: организация работы службы охраны, уборки внешней и внутренней, технической службы, процессом управления отходами, а также координация работы между арендаторами здания.
Безопасность: обеспечение безопасности здания и его посетителей, включая контроль доступа, пожарную безопасность, эвакуацию и т.д.
Финансовый учет: ведение бухгалтерии, включая учет расходов на обслуживание и ремонт здания, управление арендной платой и расходами на энергию.
Соблюдение законодательства: соблюдение всех соответствующих законов и нормативных актов, связанных с эксплуатацией здания.

В целом, эксплуатация здания включает в себя все меры, необходимые для обеспечения безопасной и нормальной работы здания, а также удобства для его пользователей.

Какими законами регламентируется эксплуатация зданий и сооружений в России ?

В России эксплуатация зданий и сооружений регулируется следующими законами и нормативными документами:

Санитарные правила и нормы,Федеральный закон N52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при эксплуатации зданий — устанавливает правила эксплуатации зданий и сооружений в соответствии с требованиями санитарной безопасности.
Правила охраны труда — устанавливают требования к охране труда при эксплуатации зданий и сооружений.

Это далеко не полный перечень законов и нормативных документов, которые регулируют эксплуатацию зданий и сооружений в России. Кроме того, есть большое количество Технических регламентов, которые описывают техническую эксплуатацию зданий, всех её систем, оборудования, элементов благоустройства и т.д.

Вот некоторые из них:

Технический регламент «О безопасности аппаратов, работающих на газообразном топливе»— устанавливает требования к безопасности газового оборудования и его эксплуатации. — устанавливает требования к безопасности аттракционов и их эксплуатации. — устанавливают требования к технической эксплуатации энергетических установок и сетей.
Правила технической эксплуатации газораспределительных систем — устанавливают требования к технической эксплуатации газораспределительных систем.

Основной перечень нормативных документов по эксплуатации зданий я уже выкладывал — ЗДЕСЬ.

Это лишь некоторые из технических регламентов и правил, которые регулируют эксплуатацию зданий и сооружений в России. Кроме того, существуют региональные и местные нормативно-правовые акты, которые также могут регулировать эксплуатацию зданий и сооружений.

Как понимать слова "эксплуатация зданий и сооружений"

Википедия: Эксплуатация зданий и сооружений — комплекс работ по содержанию, обслуживанию и ремонту здания (сооружения).

ТОЛКОВЫЙ СЛОВАРЬ «ПРОФЕССИИ/КВАЛИФИКАЦИИ И СПЕЦИАЛЬНОСТИ»: ОБСЛУЖИВАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛЫХ ДОМОВ. Специальность обеспечивает получение квалификации «Специалист по комплексному обслуживанию и эксплуатации жилых домов».

Исходя из этого обслуживающие компании считают, что они,а не жильцы занимаются эксплуатацией жилого дома.

В каком словаре отражено такое понимание слова эксплуатация? Вот «Большой толковый словарь» говорит:

ЭКСПЛУАТИРОВАТЬ — Использовать по назначению орудия и средства производства, механизмы и т.п., а также сооружения, здания, территории и т.п. Э. оборудование. Э. мост в течение столетия. Э. горы для научных исследований. Э. пляжи как зону отдыха. <Эксплуатироваться, -руется; страд. Эксплуатирование, -я; ср. Э. трудящихся. Э. здания. Э. автобуса.

То есть жильцы эксплуатируют (используют) свое жилье, а компании его только ремонтируют. Или я не прав?

Приведённое определение — неполное: в процесс эксплуатации входит не только пользование, но и работы по поддержанию жилья в исправном состоянии, причём в этот процесс вовлечены и сами жильцы — в их интересах вовремя привлечь специалистов в сложных случаях, а в квартире они поддерживают порядок, иногда сами ремонт делают. Эта сторона эксплуатации (элемент длительного поддержания в должном состоянии), по-видимому, лучше известна в технике, чем в филологии. Работа со станками, телекамерами на телецентрах и пр. профессиональными полезными объектами разделена на области проектирования, изготовления и эксплуатации (элемент потребления снижен по ср. с жильём). Разделение труда таково, что часть специалистов занимается исключительно эксплуатацией технических средств (профессиональное применение и, грубо говоря, периодический ремонт этого же — таково содержание эксплуатации в технике), не создавая ничего нового.

Дом сдан в эксплуатацию: что делать дольщикам

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

Чтобы ввести объект в эксплуатацию, недостаточно его построить. Застройщик должен доказать, что новый объект соответствует требованиям и нормативам. Для этого он:

Принимает дом от подрядчиков, которые строили объект.
Подключает дом к системам водоотведения, водопровода, отопления, электроснабжения.
Делает схему расположения дома и инженерных сетей.
Получает почтовый адрес нового дома.
Готовит технический план объекта. В нем указывают параметры дома и квартир, а также их планы и схемы.
Получает заключение о соответствии. Госстройнадзор выдает его, если новый дом соответствует техрегламентам, санпинам и другим нормативам.

Когда все этапы завершены, а документы готовы, застройщик обращается с заявлением в тот же орган, который выдал ему разрешение на строительство. Как правило, это орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок под строительство, например, администрация города. В течение пяти дней чиновники изучают документы, а также осматривает новый дом (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ). Орган проверяет, соответствует ли объект разрешению на строительство, проектной документации, требованиям энергоэффективности.

Если с документами все в порядке, а дом соответствует требованиям, застройщик получает специальный документ — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Только после того, как застройщик получил разрешение, он может передать квартиры новым собственникам.

В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья

Есть два важных срока, которые отличаются друг от друга:

Срок сдачи дома. Дом сдан, когда застройщик его достроил и ввел в эксплуатацию, но квартиру дольщику еще не передал.
Срок передачи жилья дольщику. Это дата, до которой застройщик и дольщик подписывают передаточный акт — документ, подтверждающий передачу недвижимости. Подписывать акт можно, если с квартирой все в порядке. На этом этапе дольщик получает ключ от квартиры.

Между этими двумя датами может пройти несколько месяцев. Оба срока прописаны в договоре долевого участия. Однако не всегда застройщик указывает конкретные даты. В документе может быть прописан только месяц, квартал, год, не позднее которых застройщик построит дом и передаст квартиру. Например, если передача ключей по договору должна пройти до декабря 2022 года, дольщик получит квартиру до 31 декабря 2022 года. Если в договоре указан третий квартал, застройщик обязан передать объект до 30 сентября, иначе с 1 октября начнется просрочка.

Приемка квартиры в новостройке: порядок и советы юристов

Застройщик ввел дом в эксплуатацию. Далее он уведомляет дольщика, что строительство завершено, и он готов передать квартиру. Сообщение направляется не менее чем за месяц до срока передачи объекта, который указан в договоре (ч. 4 ст. 8 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Например, по договору застройщик передает готовую квартиру дольщику не позднее 31 декабря 2022 года. Тогда крайний срок направления сообщения — 30 ноября. Компания может уведомить дольщика раньше, а позднее — нет, иначе она нарушит закон.

Упростить приемку квартир в новом доме поможет Контур.Ресстро. Модуль «Приемка» позволяет автоматически уведомить дольщиков о сдаче дома, а встречи по передаче квартир новым владельцам упорядочить в календаре.

Вместо срока передачи квартиры в договоре может быть прописан срок начала процедуры передачи и принятия квартиры. Тогда застройщик уведомляет дольщика не менее чем за 14 рабочих дней до него.

Компания может уведомить участника ДДУ двумя способами: направить ему заказное письмо либо вручить сообщение лично под расписку. Не так давно появился еще один способ — отправить электронный документ, подписанный электронной подписью, на электронную почту дольщика. Пока эта мера действует до 30 июня 2023 года (пп. б п. 1 постановления Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442).

Сколько времени отводится на приемку квартиры в новостройке

В законе не написано, сколько времени дольщик может потратить на прием квартиры. Оно ограничено лишь сроком передачи квартиры, который включен в договор. Главное, чтобы к этому времени застройщик и участник ДДУ подписали передаточный акт.

Чем раньше застройщик направит уведомление, тем больше времени на приемку будет у дольщика. Например, 30 ноября компания направила сообщение дольщику, 4 декабря он его получил. Срок сдачи квартиры по договору — 31 декабря. Значит, до этого времени дольщик может заниматься приемкой — у него есть почти месяц. Если застройщик торопит со сдачей квартиры, грозит штрафами, это незаконно.

В какой срок дольщик должен приступить к приемке квартиры в новостройке

У дольщика есть семь рабочих дней с момента получения приглашения от застройщика, чтобы приступить к приемке. В договоре может быть прописан другой срок. Если он указан в документе, ориентируйтесь на него. Приступить к приемке, значит, сообщить застройщику о своем намерении принять готовую квартиру. Для этого можно связаться с компанией и записаться на осмотр.

Что делать, если срок для приемки пропущен

Рассмотрим две ситуации:

Срок приемки квартиры пропустил дольщик. Если он не принял квартиру вовремя, застройщик может составить передаточный акт в одностороннем порядке. Это значит, что у дольщика не будет возможности присутствовать при передаче объекта и зафиксировать его недостатки. У застройщика есть два месяца на составление акта с момента пропуска срока дольщиком. Когда односторонний акт готов, риск случайной гибели квартиры переходит с застройщика на дольщика. Если с недвижимостью что-нибудь случиться, компания отвечать за это не будет.
Срок передачи квартиры пропустил застройщик. Если застройщик не передал квартиру вовремя, дольщик вправе получить неустойку. Она начисляется за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки ЦБ РФ для организаций и 1/150 ставки ЦБ РФ для граждан (ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ). Это правило не работает, если дольщик сам уклонялся от приемки квартиры. Чтобы получить деньги, отправьте застройщику претензию с требованием заплатить неустойку. Если он ее реагирует или отказывается платить, вопрос придется решать через суд.

Не соглашайтесь на предложение застройщика перенести в договоре срок передачи квартиры на более поздний, если хотите взыскать неустойку за просрочку. Изменение условий сделки лишает этого права.

Можно ли пригласить эксперта на приемку квартиры в новостройке

На приемку квартиры дольщик может прийти вместе с экспертом — закон этого не запрещает. Специалист поможет заметить недостатки объекта и правильно их зафиксировать. Эксперта можно выбрать любого на свое усмотрение.

Однако если при приемке обнаружились существенные недостатки, по новым правилам к процессу нужно привлечь особого специалиста (пп. в п. 1 постановления Правительства РФ № 442). К существенным недостаткам можно отнести, например, некачественную герметизацию швов, неправильную теплоизоляцию, нарушение норм проектирования устройства наружных стен. Без капитального ремонта такие нарушения исправить не получится. Эксперт должен соответствовать определенным требованиям, а кандидатуру необходимо согласовать с застройщиком.

Что делать после сдачи дома

Приемка завершена, дольщик получил ключи от новой квартиры, но это еще не все. Осталось сделать еще несколько важных шагов.

Оформите квартиру в собственность

Даже если дольщик получил ключи и уже заехал в квартиру, юридически он еще не собственник. Чтобы стать полноправным владельцем недвижимости, нужно оформить право собственности. Для этого соберите пакет документов и обратитесь в Росреестр. Вам понадобятся:

заявление,
паспорт,
акт приема-передачи,
зарегистрированный ДДУ со всеми приложениями.

Также за услугу нужно заплатить пошлину: организации — 22 тысячи рублей, человеку — две тысячи рублей. Срок регистрации через через МФЦ — девять рабочих дней.

Оформить право собственности может и сам застройщик (ч. 6 ст. 16 закона № 214-ФЗ). После передачи квартиры дольщику он направляет в Росреестр заявление и передаточный акт. Ведомство выдает застройщику выписку из ЕГРН, а он передает ее новому собственнику квартиры.

Оформите отчет об оценке

Если квартира в новостройке куплена в ипотеку, внимательно читайте кредитный договор. Возможно, после сдачи дома в эксплуатацию и приемки квартиры дольщик должен провести оценку недвижимости. Для этого придется найти оценщика, который подготовит отчет об оценке квартиры. В договоре также может быть прописан срок, в который дольщик предоставляет такой отчет банку.

Какие документы вы получите

Оформление права собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ получит новый собственник, когда Росреестр завершит процедуру регистрации. Раньше ведомство выдавало свидетельство о праве собственности, но в 2016 году их отменили.

Как бы не хотелось поскорее переехать в новый дом, торопиться принимать квартиру не нужно. В сроках можно запутаться, а недостатки жилья пропустить.Решить проблемы поможет специалист. После приемки не забудьте оформить квартиру в собственность, чтобы закрепить свое право юридически.