Что значит введен в эксплуатацию

Почему ввод в эксплуатацию и выдача ключей – это не одно и тоже

Отвечаем на один из самых распространенных вопросов дольщиков.

«Группа ЛСР» на Урале все новостройки сдает точно в срок. Но надо понимать, что после завершения строительства и получения соответствующих документов нам необходим небольшой отрезок времени, чтобы провести клининг в квартирах и подготовиться к началу заселения. Как правило, мы заселяем всех собственников в течение 2-3 месяцев после ввода дома в эксплуатацию, но каждый случай зависит от объекта. В любом случае стоит обратить внимание на сроки подписания акта приема-передачи квартиры, указанные в вашем договоре. Они нарушены не будут.

После ввода дома в эксплуатацию вы получите уведомление, в котором прописана ориентировочная дата начала осмотров квартир. После этого необходимо будет дождаться звонка нашего специалиста. Как только ваша квартира будет готова к осмотру, наши коллеги сами с вами свяжутся и пригласят на приемку.
В день осмотра сотрудники отдела сопровождения будут ждать вас у входа в вашу квартиру.
Не забудьте взять паспорт и договор долевого участия. Если вы не можете присутствовать лично, то можно отправить своего представителя с нотариально заверенной доверенностью.
В назначенное время вы вместе с представителем «Группы ЛСР» произведете осмотр квартиры. Если будут замечания, они либо будут устранены в вашем присутствии подрядчиками, либо зафиксированы в акте осмотра. Сроки исправления замечаний, которые невозможно устранить на месте, зависят от объемов выявленных недоделок.
Если к качеству не будет замечаний, то на месте вы подпишете акт осмотра. После в нашем центральном офисе на 8 Марта, 194 подписывается акт приема-передачи. Обращаем внимание, что на этот момент все взаиморасчеты должны быть выполнены.
Ключи выдаются на объекте управляющей компанией после подписания акта приема-передачи.

Когда основное средство готово к вводу в эксплуатацию?

Основные средства (ОС) – это имущество, которое используется в организации в качестве средств труда более одного года. Например, здания, рабочие и силовые машины и оборудование, вычислительная техника, транспортные средства. Если срок службы (срок полезного использования) предмета превышает один год, вы должны учесть его в составе основных средств.

По степени использования основные средства подразделяются на находящиеся:

в эксплуатации;
в запасе (резерве);
в ремонте;
в стадии достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации и частичной ликвидации;
на консервации.

Основные средства отражают в бухгалтерском учете по первоначальной стоимости. Первоначальная стоимость основного средства – это сумма фактических затрат на его приобретение или создание. В балансе указывают лишь их остаточную стоимость (первоначальная стоимость за вычетом начисленной по ним амортизации).

Амортизация основных средств

Амортизация – это постепенное перенесение стоимости основных средств и НМА на расходы, уменьшающие налоговую прибыль фирмы. Она начисляется только на амортизируемое имущество. К нему относят основные средства и нематериальные активы, которые:

принадлежат фирме на праве собственности;
используются для извлечения дохода;
эксплуатируются более 12 месяцев;
стоят дороже 100 000 рублей (по имуществу, введенному в эксплуатацию в 2016 году). По объектам, введенным в эксплуатацию до 1 января 2016 года, стоимостной критерий отнесения имущества к амортизируемому остается на уровне 40 000 рублей.

Начислять амортизацию нужно по каждому объекту основных средств ежемесячно, начиная с месяца, следующего за месяцем, когда вы зачислили объект в состав основных средств. Факт эксплуатации роли не играет.

Сумма амортизации, которую следует начислять по основным средствам, зависит как от срока службы амортизируемого имущества, так и от его первоначальной стоимости.

Когда переводить объект в состав основных средств

Объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве ОС после того, как он приведен в состояние, пригодное для использования, то есть произведены все затраты, связанные с приобретением (строительством, созданием) и приведением его в состояние готовности к эксплуатации. Независимо от ввода его в эксплуатацию.

Перевод имущества в состав основных средств не зависит от желания компании. Его можно признать основным средством, когда оно готово к эксплуатации, находится в том месте и в том состоянии, в которых фирма намерена его использовать.

Так, объект должен признаваться в составе ОС, когда он готов к эксплуатации, независимо от того, начато его фактическое использование или нет.

«Ввод в эксплуатацию»: уточняем понятие

Термин «ввод в эксплуатацию» Налоговый кодекс не уточняет. Поэтому на основании пункта 1 статьи 11 НК РФ оно применяется в том значении, в каком используется в соответствующей отрасли законодательства.

В стандарте «ГОСТ 25866-83. Государственный стандарт Союза ССР. Эксплуатация техники. Термины и определения», введенном в действие постановлением Госстандарта СССР от 13.07.1983 № 3105, определено, что под вводом в эксплуатацию понимается событие, фиксирующее готовность изделия к использованию по назначению, документально оформленное в установленном порядке.

Минфин России в письме от 20.05.2019 № 03-03-06/1/35949 отмечает, что при наличии неопределенности, связанной с моментом готовности основного средства к использованию, датой ввода такого средства в эксплуатацию необходимо считать дату начала его фактического использования в деятельности организации.

Амортизация б/у основных средств

Если компания приобрела объект основных средств, который уже эксплуатировался, то его первоначальная стоимость определяется исходя из договорной цены покупки и затрат, связанных с приобретением.

Сумма амортизации, начисленной по этому объекту основных средств прежним владельцем, в расчет приниматься не должна.

Чтобы начислять амортизацию по таким основным средствам, вы должны определить срок их полезного использования.

При определении срока полезного использования подержанного основного средства не следует учитывать повышающий коэффициент, применяемый прежним владельцем.

Если приобретенный подержанный объект основных средств использовался не менее срока полезного использования в соответствии с классификацией, то срок его полезного использования можно определить самостоятельно с учетом требований техники безопасности. В этой ситуации нужно учитывать период, в течение которого основное средство еще может проработать.

Подержанные основные средства включают в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у прежнего владельца (п. 12 ст. 258 НК РФ).

Амортизация частично ликвидированных основных средств

Амортизация по основному средству, которое было частично ликвидировано, в бухгалтерском и налоговом учете будет начисляться исходя из его новой стоимости. Покажем это на примере.

Недоначисленную амортизацию по ликвидируемой части объекта основных средств при расчете налога на прибыль следует списывать в зависимости от того, какой метод начисления амортизации использует налогоплательщик.

Если к частично ликвидируемому объекту применялся линейный метод, сумму недоначисленной амортизации включают в состав внереализационных расходов (п. 8 ст. 265 НК РФ).

Если амортизация начисляется нелинейным методом, то объекты выводятся из эксплуатации в порядке, установленном пунктом 13 статьи 259.2 НК РФ. При ликвидации выводимого из эксплуатации основного средства фирма на дату вывода этого объекта исключает его из состава амортизационной группы (подгруппы), но без изменения суммарного баланса. Поэтому если был выбран нелинейный метод, то сумму недоначисленной амортизации нужно продолжать списывать в рамках суммарного баланса амортизационной группы, а не единовременно в составе внереализационных расходов.

Дата ввода в эксплуатацию ОС по версии Минфина

Термин «ввод в эксплуатацию» применительно к налоговым отношениям до сих пор остается загадочным, а ведь от правильной его трактовки зависят очень важные вещи — такие, как дата начала начисления амортизации. Узнаем, что по этому поводу думает Минфин, который коснулся этой темы в Письме от 20.05.2019 N 03-03-06/1/35949.

Ведомство напоминает, что начисление амортизации по амортизируемому объекту начинают с 1-го числа месяца, идущего за тем месяцем, в котором объект ввели в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). При этом за определением понятия «ввод в эксплуатацию» придется обращаться к другим нормативным актам, поскольку в НК РФ оно не раскрывается (п. 1 ст. 11 НК РФ), — в частности, к «ГОСТ 25866-83. Государственный стандарт Союза ССР. Эксплуатация техники. Термины и определения», утв. Постановлением Госстандарта СССР от 13.07.1983 N 3105.

В стандарте говорится, что под вводом в эксплуатацию понимают «событие, фиксирующее готовность изделия к использованию по назначению, документально оформленное в установленном порядке».

Из этого Минфин делает вывод, что, если есть неопределенность относительно момента готовности ОС к использованию, за дату ввода его в эксплуатацию нужно брать дату начала его фактического использования в деятельности организации.

См. также:

Подписывайтесь на наши YouTube и Telegram чтобы не пропустить
важные изменения 1С и законодательства

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

Ввод дома в эксплуатацию — что надо сделать перед регистрацией права собственности?

Тот, кто строит частный дом, на определенном этапе может сталкиваться с его вводом в эксплуатацию. Процедура считается обязательной, без которой не получится признать дом жилым и официально стать его владельцем — зарегистрировать право собственности. Но можно обойтись и без ввода в эксплуатацию, например, при строительстве в уведомительном порядке или попадании под дачную амнистию. Это зависит от характеристик дома, периода строительства и соответствия условиям законов или постановлений.

Рассказываем, как вводят дома в эксплуатацию, какие собирают для этого документы и в каких случаях можно стать собственником дома без его ввода в эксплуатацию.

Ввод в эксплуатацию предшествует регистрации права собственности на дом, но его проходят не всегда. Фото: Мир Квартир

Что считают капитальным строением

Жилым домом могут признать только капитальное строение. Поэтому перед тем, как заниматься вопросом сбора документов или направлением заявления на ввод в эксплуатацию, нужно убедиться, что это капитальное строение. Такое понятие определяет ГрК РФ. Капитальным считается строение, фундамент которого углублен и связан с землей. Еще капитальное строение должно быть выполнено из прочных строительных материалов. Это могут быть кирпич, бетон или другие материалы.

Существуют определенные требования, с учетом которых строят частные дома. Если они не будут соблюдены, собственник участка может столкнуться с проблемами, когда соберется ввести дом в эксплуатацию. Они следующие:

на участке должен быть только один дом;
отступ от других домов должен быть не менее 5 метров;
расстояние от дома до границы со смежными участками должно быть не менее трёх метров;
количество этажей в доме не должно превышать трёх.

Какие документы нужно собрать

Для введения в эксплуатацию нужен определенный пакет документов. В него должны входить документы, подтверждающие, что земля принадлежит заявителю, техническая документация на дом и документы, свидетельствующие о соответствии строительным и прочим нормам.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию нужно подготовить пакет документов

Какие этапы нужно пройти

Порядок этапов, которые нужно пройти, определяет ФЗ № 122.

Подписание акта приемки

На основании ГрК РФ при строительстве силами подрядной организации сдача и приемка проводится с оформлением акта приемки, который подписывается обеими сторонами.

Форма актов и то, какой из них допускается использовать при приемке объекта с определенными характеристиками, устанавливается постановлениями Госкомстата РФ. Например, в случае строительства дома и последующей его приемке как объекта в целом используется форма документа КС-11.

В акте указывают следующие данные:

дата оформления документа;
название организации, которая сдает объект;
наименование заказчика;
название объекта, который сдается;
адрес, по которому расположен объект;
данные о разрешении на строительство, если оно было получено;
данные о проектировщике;
наименование организации, утвердившей проектно-сметное решение;
данные о периоде начала и окончания работ;
данные о доме;
информация о стоимости объекта.

Получение разрешения о вводе в эксплуатацию

Статья 55 ГрК РФ определяет, что разрешение выделяется тем же органом, который выдавал разрешение на проведение строительных работ, если оно было получено собственником участка.

Для получения разрешения направляют заявление. После того, как заявление принято, в течение 10 дней на объект выезжает комиссия для осмотра и определения его соответствия проекту и действующим нормам. После рассмотрения может быть два варианта:

предоставляется разрешение на ввод в эксплуатацию;
выносится отказ по рассмотренному заявлению.

Решение об оформлении документа принимается не только с учетом оценки самого объекта, но и с учетом присутствия и правильности составления документов, которые заявитель приложил к заявлению. Разрешение может быть выдано и в случае, если в оцениваемом здании присутствовали нарушения, но они были устранены до момента проведения проверки.

Разрешение будет подтверждать следующее:

строительные работы проведены полностью – выполнено все, что было запланировано;
характеристики объекта отвечают тому, что обозначено в проекте.

Не в каждом случае владелец земли, который построил дом, может предоставить полный перечень необходимых документов. Иногда проблема заключается в том, что объект не соответствует проекту. Например, в процессе строительства решили дополнительно пристроить к дому веранду, которой не было на плане. Или изменили конфигурацию дома, увеличили его площадь. В таком случае обращаются в специализированную организацию, у которой есть разрешение на оценку зданий и их элементов. По результатам анализа дома оформляется отчет, в котором описывается состояние объекта. Отчет предоставляется вместе с остальными документами для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В зависимости от того, что написано в отчете, выносится решение о возможности выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оформление техпаспорта

Технический паспорт – это обязательный документ, который требуется при регистрации права собственности на построенный дом. Самостоятельно составить такой документ нельзя. Технический паспорт офоормляется организацией или специалистом, у которого есть лицензия на проведение таких работ.

В технический план включены основные сведения об объекте недвижимости. В него входят текстовый и графический файл и, как правило, он предоставляется в бумажном и электронном варианте.

В техплан включают такую информацию:

описание месторасположения и характеристик недвижимости;
схему геодезических построений;
схему, которая показывает расположение дома в границах участка;
чертеж контура здания;
план объекта;
сведения о праве собственности на землю;
данные об адресе, по которому находится описываемый объект;
заключение инженера;
декларацию об объекте.

Обращение в Росреестр

Это окончательный этап, после которого сведения о жилом доме и его владельце вносятся в ЕГРН.

Направить заявление можно несколькими способами:

лично прийти в МФЦ;
заполнить заявление на сайте Госуслуг;
подать удаленно через сайт Росреестра.

Для регистрации потребуются такие документы:

заявление;
паспорт того, на кого будет зарегистрировано право собственности;
документы, которые свидетельствуют о наличии права собственности на землю;
документация, которая дает основания для проведения регистрации;
квитанция, подтверждающая уплату пошлины;
техплан объекта;
кадастровый паспорт.

По результатам обращения дом ставят на кадастровый учет и сведения о нем и его собственнике вносятся в ЕГРН.

Обязательно ли брать разрешение на строительство дома

До 2018 года разрешение было обязательным документом для тех, кто собирается строить дом. Перед его предоставлением проверяли сам участок, на котором будет возводиться объект, а также разработанный проект будущего дома. Теперь процедуру немного упростили — вместо получения разрешения будущий собственник дома направляет уведомление. Это документ, которым он сообщает о том, что планирует начать строительные работы и возвести жилой дом. Такой порядок определен на основании ФЗ № 340.

Для строительства дома с 2018 года направляют уведомление. Фото: Мир Квартир

Если после рассмотрения уведомления выносят решение о том, что планируемые работы могут проводиться, дом можно строить. Решение оформляется письменно и направляется собственнику участка в виде уведомления. Но полученное уведомление ограничено в продолжительности своего действия. Оно действительно только в течение 10 лет. Если до окончания периода объект не будет готов, снова направляют либо уведомление либо другой документ, если правила и нормы, действующие на тот момент, изменятся.

Если в процессе строительства у участка изменится собственник, уведомление также продолжает свое действие до тех пор, пока не истечет 10 лет. Но документ станет недействительным, если новый владелец земли продолжит строительство не в полном соответствии с тем, что отражено в уведомлении.

После завершения всех планируемых работ составляют техплан и направляют уведомление об окончании строительства. Если все характеристики дома в норме, его ставят на учет. После подачи заявления о регистрации данные о доме и его владельце вносят в ЕГРН.

А можно еще проще – регистрация дома по дачной амнистии

Дачной амнистией называют упрощенную процедуру, после прохождения которой официально становятся владельцем дома. Срок действия дачной амнистии ограничивается, но его уже несколько раз продлевали. По состоянию на 2023 год упрощенный порядок применяется до 1 марта 2031 года.

Первоначально дачную амнистию запустили для того, чтобы люди смогли зарегистрировать право собственности на дома в проблемных ситуациях. Например, когда человек давно построил дом, но чтобы официально стать его собственником, он должен собирать большое количество документов, обратиться в суд. Или когда человек — наследник умершего, который когда-то построил дом на участке, но не успел его зарегистрировать при жизни.

Дачная амнистия распространяется на разные объекты недвижимости и участки. Фото: rosreestr.gov.ru

В упрощенном порядке могут зарегистрировать право собственности и те, кто уже в последние годы построил дом. Чтобы это сделать, нужно пройти гораздо меньше этапов:

Обратиться к кадастровым инженерам для проведения кадастровых работ. По результатам работ составляется технический план. Без этого документа не обойтись даже при упрощенной регистрации. Если его не будет, в Росреестре не примут заявление на регистрацию права собственности;
Обратиться с пакетом документов для внесения данных в ЕГРН. Способы обращения такие же, как и при обычном порядке — лично через МФЦ, оформление заявки на сайте Госуслуг или через сайт Росреестра.

При условии попадания под условия дачной амнистии и одновременно возможности строительства в уведомительном порядке, собственник дома может самостоятельно выбрать способ регистрации дома:

в уведомительном порядке;
в упрощенном порядке по дачной амнистии.

Получается, можно строить без разрешений и уведомлений?

Узнав о том, что на период действия дачной амнистии можно зарегистрировать дом без разрешения на строительство или уведомления о начале работ, многие решают не получать такие документы, даже если строительство только планируется. Но нужно понимать, что направление уведомления — это не только бюрократическая процедура, для прохождения которой владелец участка тратит время и силы. Она позволяет еще до строительства узнать важную информацию. Например, о том, что:

категория использования земли не позволяет строить на ней жилые объекты;
по разработанному проекту дом будет располагаться на береговой полосе водоема. Чтобы строительство было возможным, объект нужно расположить за этой линией — в другом месте участка;
разработанный проект не соответствует строительным, санитарным или другим нормам.

Если собственник получит такую информацию до строительства, он сможет изменить проект или не строить дом, если это запрещено. В противном случае может получиться так, что владелец вложил крупную сумму денег в строительство, а в итоге оказалось, что дом невозможно узаконить. Кроме этого, если дом признают самостроем, владелец участка платит штраф — от 2 до 5 тыс. рублей. Еще для узаконивания дома, скорее всего, придется обращаться в суд. А дом, построенный с нарушениями или на территории, где этого делать нельзя, даже по решению суда могут не узаконить. Наоборот – могут вынести решение о сносе объекта.

Что можно сделать с недостроем

В некоторых ситуациях возникает необходимость регистрации недостроенного объекта, который еще нельзя ввести в эксплуатацию. Делать это не обязательно — если собственник участка достроит объек и потом зарегистрирует право собственности, никаких проблем не будет. Необходимость регистрации недостроя может возникать в таких ситуациях:

хочется продать участок вместе с недостроенным домом. Продавать недострой можно и в составе участка. Но его регистрация будут подтверждать, что строительство объекта на конкретной территории законно, а сам объект отвечает действующим нормам. Это расширит круг потенциальных покупателей;
собственник пока не имеет возможности достроить дом, но хочет зарегистрировать право собственности уже на имеющийся объект;
человек недавно приобрел участок вместе с недостроем и перед продолжением работ хочет официально стать собственником объекта.

Регистрация недостроя возможна при условии, что у него уже есть определенная степень готовности. Обычно она составляет от 50 до 70%. При оценке возможности регистрации анализируют проект строительства и то, что уже фактически сделано.

Зарегистрировать право собственности можно даже на недострой. Фото: ru.freepik.com