От чего зависит цена земли

Что влияет на стоимость земельного участка и снижает его цену

Прежде всего следует убедиться, что предлагаемый участок земли выведен из сельхозоборота. Всего в России существует семь категорий земель, в том числе земли сельхозназначения, земли населенных пунктов и земли лесных массивов.

Целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. Например, участок в садовом товариществе может относиться к землям сельхозназначения, что позволяет построить на нем дачный дом, но не капитальное строение. На сельхозземлях с видом разрешенного использования «сельхозпроизводство» возможно строительство дома высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с разрешением использования «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

На практике компании, которые продают землю в будущих коттеджных поселках, начинают реализацию участков еще до изменения статуса земли. Купить на этом этапе дешевле, но и риск больше.

Если земельный участок приобретается у физического лица, то важно убедиться, что у него нет никаких обременений. Проверить наличие или отсутствие ограничений или обременений прав можно бесплатно на официальном сайте Росреестра.

Удаленность от города и транспортная доступность

Конечно, чем дальше, тем дешевле. Но это общее правило, в котором много исключений. Близость к городу не всегда равна транспортной доступности. Если до будущей дачи от ближайшего шоссе ведет несколько километров разбитого проселка, то это основание просить о снижении цены.

И, напротив, хорошая автомобильная дорога, автобусные остановки и близость электрички поднимают цену земельного надела — это удобно и тем, кто передвигается исключительно за рулем, и тем, кто пользуется общественным транспортом.

Не менее важен фактор почв, по которым проходит дорога. Глинистые почвы, которые надолго удерживают влагу, делают проселочные дороги непроезжими до летних месяцев. А песчаные, напротив, позволяют спокойно добраться после любого ливня. Это следует учитывать, если часть дороги к будущему дому не имеет твердого покрытия.

О почвах подробнее

Это действительно важный момент для тех, кто начинает капитальное строительство. Чтобы дом не повело, надо правильно рассчитать нагрузку на почву в зависимости от ее вида. Скалистый или песчаный грунт является наиболее подходящим для строительства. На нем меньше проблем с закладкой фундамента и коммуникаций.

Близость грунтовых вод снижает стоимость участка. При строительстве на такой почве потребуются дополнительные дренажные работы, что отразится на его стоимости. Участки с глинистыми почвами и торфом тоже могут потребовать при строительстве более сложных инженерных работ.

При покупке земельного участка у компании можно попросить экспертизу или оценку участка. Компании, ответственно относящиеся к реализации проекта, наверняка такую экспертизу проводили.

Но качество почвы важно понимать и для того, чтобы оценить ее плодородность. Глинистые и суглинистые почвы потребуют нескольких лет окультуривания.

Месторасположение внутри поселка

Тут все просто. Больше ценятся участки возле леса или водоема, меньше — при въезде в поселок или возле мест общего пользования — спортивных и детских площадок.

Коммуникации

Разумеется, минимальные коммуникации — электричество и вода — должны быть. Если поселок только строится, но все разрешения застройщик уже получил, то можно покупать и до подключения воды и электричества. На практике получится сэкономить процентов двадцать стоимости.

Сложнее с газом. Это достаточно дорогие работы, которые лягут серьезным финансовым грузом на домовладельца. Для тех, кто планирует круглогодичное проживание это, возможно, разумные затраты. А для тех, кто будет приезжать за город только на выходные, магистральное газоснабжение нерентабельно.

Экология

Прежде чем приобрести земельный участок, следует изучить проекты землеустройства и землепользования на сайтах районных администраций. Из них можно понять, где проходят газо- и нефтепроводы, есть ли поблизости мусорные полигоны или мусоросжигательные заводы. Следует обратить внимание на заброшенные карьеры, которые часто превращаются в стихийные свалки. И конечно, следует выяснить, какие предприятия работают в ближайших городах и поселках, чтобы убедиться, что вредных выбросов нет.

Факторы, понижающие стоимость участка:

расположенные на нем строения, которые подлежат сносу;
деревья, которые предстоит вырубить;
неправильная форма участка, перепад высот;
статус земли, в момент приобретения не соответствующий целям покупки.

Факторы, повышающие стоимость участка:

универсальная транспортная доступность (электричка, автобус, автотрасса);
большой размер участка, позволяющий в дальнейшем продать его частями;
соответствие необходимых коммуникаций назначению участка.

alt=»Кирилл Кулаков» width=»176″ height=»159″ />Кирилл Кулаков президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ, общественный уполномоченный по кадастровой оценке, судебной экспертизе и оспариванию кадастровой стоимости по Москве

Что такое земельная рента и как она приносит доход

Рентные отношения в экономике считаются неплохой альтернативой купле-продаже или аренде. Однако есть риски, ведь стоимость договора не определяется конкретно. Как правильно использовать договоры ренты? Отвечаем в статье.

Многие мечтают получать пассивные поступления. Кто-то формирует их за счет накоплений на банковских вкладах и живет на проценты. Однако есть и те, кто пользуется рентой: передает свою недвижимость в собственность в обмен на гарантированное материальное обеспечение.

Особого внимания заслуживает земельная рента. Разбираемся с данным понятием в материале.

Понятие ренты

Понятие «рента» предстает в разных значениях. Так называют пассивные поступления, к примеру, с ценных бумаг или недвижимости. Также есть и другие значения термина.

Ресурсная предполагает зависимость государства от поступлений с добычи полезных ископаемых.
Правоотношения, в которых актив переходит от одного лица к другому в обмен на обязательные выплаты.

Выделение земельной ренты как самостоятельной категории – условное. Оно связано лишь с тем, что передаваемым объектом выступает земельный участок. Это доход, уплачиваемый в обмен на получение собственности на землю.

Формы земельной ренты

Форма предполагает тот или иной характер взаимоотношений между плательщиком и получателем земельной ренты. Выделяют абсолютную, монопольную и дифференциальную.

Абсолютная

Абсолютная рента предполагает выплаты независимо от уровня использования участка, а также плодородности земли. Плательщику нужно зарабатывать с участка столько, сколько хватит для покрытия обязательных платежей.

Монопольная

Данный формат возникает, если на участке выращивают уникальные культуры или добывают полезные ископаемые, продать которые можно по нерыночной цене. Условия договора здесь привязывают к итоговой стоимости.

Дифференциальная

Дифференциальная предполагает, что размер платежей зависит не только от площади и расположения участка, но и от дополнительных затрат, которые влияют на итоговый размер прибыли.

Рента предполагает ежемесячные выплаты в обмен на передачу права собственности на ваш актив. Часто ее оформляют из-за нехватки средств на текущие расходы. Однако с вещью можно не расставаться, а начать экономить грамотно с помощью карты «Халва». Подайте заявку онлайн и оформляйте беспроцентную рассрочку, получайте кешбэк и процент на остаток.

Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 7% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!

Факторы земельной ренты

Факторы влияют на итоговый размер. Среди них выделяют:

климатические условия (почва, осадки и проч.);
степень плодородности земли;
локация (насколько далеко или близко расположена земля к месту сбыта продукции. Также, к примеру, ценность расположения может повышаться за счет приближенности водоемов).

Необходимо отметить, что обязательства могут исполняться в нескольких формах:

денежная – выплаты и периодичность определяются договором;
натуральная – выплачивается продукцией;
отработочная – встречно выполняют работы или оказывают услуги.

Виды ренты

Законом предусмотрено несколько категорий.

Постоянная.

Предполагает уплату платежей на бессрочной основе. Может передаваться по наследству физическим лицам, а также при реорганизации юридического лица. Получатели — те, кто передает землю — физические лица или НКО.

В экономическом смысле использование конструкции уместно, если потенциальная доходность объекта недвижимости, то есть земли, выше, чем платежи по договору.

Остановить рентные платежи можно, если плательщик примет решение ее выкупить и согласует цену.

Пожизненная.

Ограничена сроком жизни получателя, передавшего имущество. Учитывая данное обстоятельство, точную сумму выплат по ренте определить невозможно. Поэтому плательщик сталкивается с риском получить убыток от такого приобретения.

Учитывая, что период платежей ограничен сроком жизни гражданина, очевидно, что пожизненная форма не предполагает наследования.

Пожизненное содержание с иждивением.

Предполагает не только периодические платежи до конца жизни, но и обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, лечении и уходе за гражданином. В рамках данных выплат законодательство предусматривает даже оплату ритуальных услуг при погребении гражданина.

Пожизненное содержание с иждивением часто реализуется так, что получатель остается на своем участке или в квартире. Поэтому эффективное полезное использование имущества при жизни рентополучателя невозможно. Но выгода заключается в цене объекта. После смерти ее можно будет выгодно продать.

Отличие от аренды и купли-продажи

Купля-продажа предполагает переход права собственности на земельный участок или иную недвижимость в обмен за денежную плату от нового собственника. Точная цена соглашения определена, чего нельзя сказать о договоре ренты, стоимость которого зависит от момента выкупа или момента смерти прежнего собственника.

Также разница заключается в форме сделки: договор предполагает удостоверение у нотариуса, тогда как сделку купли-продажи не обязательно удостоверять. Переход права собственности на недвижимость по ренте требует регистрации, аналогично купле-продаже — это сходство данных сделок.

Сделки по купле-продаже более привычны рядовым гражданам, особенно для крупных покупок вроде квартиры. Часто их оформляют с помощью кредитных средств. В Совкомбанке можно оформить ипотеку на привлекательных условиях. Рассчитайте платежи на калькуляторе, выберете оптимальную программу и оставьте заявку на сайте банка.

Аренда — обязательственные отношения. Она предполагает владение и пользование участком, но не распоряжение им. Также соглашения по аренде носят срочный характер, тогда как рента прекращается с наступлением события, которое может случиться в любой момент.

Из общих черт можно выделить то, что есть регулярные платежи: рента или арендная плата. Также отметим, что ее получают граждане и некоммерческие организации, тогда как по аренде нет ограничений среди сторон соглашения.

Договор ренты

Договор содержит следующие существенные условия:

Стороны.

Плательщик ренты — физическое или юридическое лицо, может быть как коммерческая, так и некоммерческая организация. По пожизненной ренте или пожизненному содержанию с иждивением — только физическое лицо, по постоянной — физическое лицо или НКО.

Предмет.

Может выступать не только земельный участок, но и иное имущество, включая денежные средства, ценные бумаги и иные активы. Главное, чтобы предмет был индивидуально определен.

В случае с участком должны быть описаны его площадь, кадастровый номер, местоположение, целевое назначение использования, например, земли населенных пунктов.

Ограничение по предмету в соглашении о пожизненном содержании с иждивением. Здесь предметом выступает строго недвижимое имущество.

Обеспечение обязательств.

Если передается недвижимость, то в силу ст. 587 ГК РФ у рентополучателя появляется право залога на эту недвижимость. Это означает обременение, когда рентополучатель не может в полной мере распоряжаться полученным имуществом без согласия плательщика.

Кроме того, залог предполагает право требования земельного участка или иного объекта в том случае, если рентоплательщик нарушает свои обязательства.

К примеру, Георгий Иванович заключил договор пожизненной ренты и передал землю Алексею. Алексей обязался вносить платежи по 50 000 рублей ежемесячно. Если Алексей пропустил два платежа, то Георгий Иванович, согласно условиям соглашения, может потребовать землю назад.

При передаче другого имущества плательщик ренты должен обеспечить исполнение обязательств поручительством, неустойкой, страхованием.

Помните о необходимости удостоверить соглашение у нотариуса, иначе оно будет признано недействительным.

Уместно детализировать в договоре ренты ее стоимость, порядок уплаты платежей, порядок выкупа, условия для одностороннего отказа от сделки, условия о конфиденциальности, права, обязанности, обстоятельствах непреодолимой силы и проч.

Риски договора

Договор ренты, поскольку его срок определяется наступлением или не наступлением события, — рисковый или алеаторный. К этой же группе соглашений, к примеру, относятся обязательства из игр и пари.

Среди основных рисков стоит выделить:

Несоблюдение формы.

Если нотариальная форма не была соблюдена или не было государственной регистрации перехода права собственности, то сделку признают недействительной. Стороны вернутся в первоначальное положение: то есть отдадут все, что передали по сделке. Только не факт, что у рентополучателя будут эти деньги.

Претензии родственников.

У рентополучателя могут быть наследники. Они не заинтересованы в том, чтобы его участок уходил третьему лицу, пусть и под выплаты ренты. Поэтому стоит ждать признания этой сделки недействительной. Если перед вами пожилой человек, и такой риск возможен, то запросите справку из психоневрологического диспансера, полученного незадолго до сделки.

Расторжение договора.

Плательщику нужно письменно (чеки, расписки, квитанции) фиксировать факт выполнения обязанностей. Иначе есть риск, что получатель ренты обратится в суд с целью расторгнуть соглашение из-за нарушений его условий плательщиком.

Снижение привлекательности земли.

Стоимость земли не всегда идет в гору, она снижается в силу экономических потрясений: кризисов, военных конфликтов и т.д. Поэтому сделка для рентоплательщика станет нецелесообразной.

Неопределенность по срокам и сумме.

В теории платежи в пользу прежнего собственника могут превысить стоимость недвижимости. Также в теории плательщик может прожить меньше рентополучателя. Тогда его обязательства переходят наследнику.

Как оформить земельную ренту

Выбрать вид.
Согласовать условия сделки, включая размер и вид платежей, порядок расторжения соглашения.
Обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения. Если это недвижимость, то действие происходит по месту ее нахождения. Нотариус не только удостоверит договор, но и проверит стороны сделки (удостоверение личности, дееспособность), а также разъяснит смысл договора, зачитает его содержание. При удостоверении делается соответствующая надпись нотариуса.
Далее следует этап оформления смены собственника. Для этого нотариус обращается в Росреестр с электронным заявлением.

Земельная рента — это действенный механизм, используемый в экономике, особенно для тех, кто хочет быстро стать собственником недвижимости. Однако не стоит забывать о рисках.

Соблюдайте форму сделки и максимально подробно фиксируйте факт выполнения обязательств по нему, тогда у вас появится шанс заработать на рентных отношениях.

Как оценить объективно стоимость участка земли и что нужно знать до покупки

Если ваша тяга к земле не удовлетворяется покупкой нескольких пакетов садового грунта, пора реализовать свою мечту и приобрести участок.

Так, у самого Гитлера в личном кабинете стоял глобус и именно его обширность и округлость сильно давила на шизоидную черту Адольфа. Его маниакальные пристрастия к завоеванию земель, можно было бы слегка успокоить, просто купив шарик поменьше.

Что делать, если вы еще молодой, а вас уже тянет к земле

Безусловно, покупка участка – это выгодное вложение, как финансовых средств, так и физических сил. Несмотря на постоянные скачки рубля, недвижимость и через десятилетия будет являться ценным активом, который обеспечит вам безбедную старость.

Главное для вас при выборе участка – проанализировать все аспекты и сопоставить их с ценой.

Рассмотрим наиболее типичные факторы, влияющие на цену:

Расстояние до города. Основная часть стоимости участка определяется километражем до крупного города. Кроме того, немаловажную роль играет качество дорожного полотна: какой смысл покупать участок в 30 км от столицы, если время, проведенное в пути, составляет 2 часа? Особенно это актуально зимой, когда все дороги заметает снегом. Такие показатели, как своевременная уборка снега, отсутствие ухабин на дороге и расстояние до ближайшей скоростной магистрали, играют первостепенную роль.

Мнение эксперта! В этот пункт, еще можно добавить и возможность полноценного заезда крупногабаритной техники. Не все коттеджные поселки снабжены местом для разворота самосвалов или обходными путями. Этот аспект не играет роль, если вы планируете возвести каркасник или иной мобильный вид жилого дома.

Инфраструктура. Несмотря на то, что в небольших поселках существуют маленькие магазинчики 24/7, есть вероятность столкнуться с проблемой привоза продуктов. Перед тем, как покупать участок, посмотрите карту расположения ближайших гипермаркетов и узнайте, входит ли ваша область в зону обслуживания. Возможно, у вас получится оформлять заказы с бесплатной доставкой, в ином случае, вы рискуете ездить закупаться за 20-30 км от дома, что весьма утомительно, если у вас большая семья.

Тоже, касается и служб экстренной помощи: они должны быть в зоне досягаемости. Не рекомендуется рассматривать вариант с больницей в городе. Возможно, в экстренном случае у вас не будет шанса преодолеть такой путь, а время будет идти на минуты. Убедитесь, что в радиусе 20 км есть больница или ФАП.

А что насчет школы и детского садика? Решение этой проблемы есть: для небольших поселков, курирует специальный автобус, который забирает детей в назначенное время. Вам необходимо всего лишь написать заявление на имя директора и указать адрес проживания. В другом случае – вам придется возить детей самостоятельно, поэтому заранее обдумайте вопрос о доступе к топливу.

Дальность от соседей. Для общительных людей, соседи – это лучшие друзья и компаньоны для вечерних посиделок. Но если вы едите на природу за тишиной и покоем, расстояние до ближайших жителей может стать основным фактором. Рассматривайте этот вопрос просто: зайдите на участок и приблизительно представьте, где ваш сосед может находиться большее время. Если вас утраивает дальность его расположения, то вариант можно считать удовлетворительным.

Пример из жизни: Жизнерадостный Федор, приобрел участок с домом в небольшом живописном поселке, с видом на озеро. Зимними вечерами, он уж предвкушал наступление летних дней, когда всецело можно посвятить себя рыбалке и приятному времяпрепровождению на берегу. Вся эта сказка могла бы стать былью, но увы, бытовуха все равно взяла свое: как только настала летняя пора, несчастный Федор стал лицезреть напротив своих окон, интеллигентный отдых местного контингента в виде одутловатых мужичков и расплывчатых теток.

Форма и пологость участка. На общую цену участка влияет его каскадность: мало кому хочется жить на бугристой местности, поэтому еще в советские годы, такие проблемные территории отдавали под дачные кооперативы. Не сказать, чтобы это сильно влияло на эстетичность внешнего вида, скорее, это будет весьма неудобно в быту. Ведь для того, чтобы пройти к какой-либо приусадебной постройке, необходимо предпринять намного больше усилий, сохраняя баланс тела. Скажем так, если вы не против небольших физических нагрузок и приемлемая стоимость для вас играет решающую роль – спокойно берите этот участок.

Видео описание

Планирование покупки земельного участка — 10 важных вопросов, ответы на которые рекомендуется получить при выборе, смотрите в данном видеосюжете:

Форма собственности и правовой статус. В связи с последними событиями, касающихся дачников, профессиональные юристы не рекомендуют приобретать участки, не имеющие акта о межевании или юридически зарегистрированного собственника: вы рискуете потерять не только кусок земли, но и потраченные деньги.
Наличие коммуникаций: свет, вода, канализация. Как ни странно, но именно эти важные вещи составляют порядка 30-50% от стоимости участка. Проведенный газ, канализация с горячей водой, дает возможность полноценно и качественно проживать уже с первых дней. Кроме того, проведенные коммуникации экономят время на решение текущих проблем, поэтому вы всецело можете заниматься строительством дома. Если вам попался хороший и недорогой участок без коммуникаций – прикиньте навскидку, готовы ли вы потратить свое личное время, взамен на эту разницу в цене?

Заключение

Стоимость участка возле крупного города, как Москва, может составлять порядка 3 000 000 рублей, и по умолчанию, чем дальше от трассы, тем дешевле земля. В коттеджном поселке, отличный участок оценивается около 1 200 000 – 1 500000 рублей, с учетом минимальных коммуникаций. Для ценителей покоя, кусок земли, расположенный в относительной удаленности (30-50 км) может обойтись и в 800 000 тысяч.

Если бы Адольф в свое время послушал Еву и остановился, мы бы сейчас ели немецкие сосиски. Несмотря на то, что женщины склонны преувеличивать действительность, все же стоит иногда прислушиваться к их советам по поводу траты денег: как говорится, раз в год и палка стреляет.

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?

Каждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.

Алексей Ананьев, коммерческий директор компании «Земля за городом»

По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе. Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.

«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее. Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко. — Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого. Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».

Формула со множеством переменных

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев. — У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».

Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.

«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок Аргуново, 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс. рублей за сотку («Березовая роща», Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку. Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».

По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок «Петровский луг» (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.

Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.

«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев. — Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории. Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».

«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»

Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».

Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт. — Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок. На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются. Если будет решена эта проблема, направление оживет».

Элитный дефицит

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке. Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков. «Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.

Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).

Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку. Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.

С коммуникациями или без?

Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций. «Электричество в поселок подводится по факту заселения. Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается. Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».

Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно. Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего. Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Совсем иначе обстоит дело с обещаниями, что будет изменен вид использования или категория земли. «Произвести смену разрешенного вида использования, а тем более назначения земли с сельскохозяйственного на землю населенных пунктов очень сложно, — делится мнением Алексей Ананьев. — Если раньше это определялось на уровне сельских поселений и было довольно просто, сейчас все передано в область — это занимает много времени, и вовсе не факт, что будет вынесено положительное решение».

Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.

«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет. Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».

Факторы риска

Чтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.

«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.

Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.

«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».

При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу. Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.